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文／陳曼羚

回顧2023年房市，國內營建業面臨龐大的勞動力缺口，內政部長林右昌去年11月透露，目前營建業缺口已達3萬人，另根據勞動部最新調查，2024年第1季營建業人力需求增加4,276人，達有史以來新高。

為解燃眉之急，內政部2023年放寬營造業移工限制，首波實際核配9,000名，第2波再增7,000名，預計2024年將再開放1.5萬名移工。勞動部也與印度協商將開放印度移工，消息引發衝擊國內本勞就業機會、壓縮本勞薪資的疑慮。

與此同時，2023年發生多起震驚全國的工安意外，包括新竹縣竹北市、台北市信義區及大同區等地，相繼發生建案工地旁出現路基掏空，致使路面塌陷的事件，台中市5月發生建案工地吊臂掉落，砸中捷運列車，造成1死10傷的悲劇，台北市9月發生大直建案施工不慎，造成鄰宅塌陷，最終全數拆除，引起社會高度關注。

上述事件與建商管理疏失、工地施工不當有關，政府應採取更積極的應對措施，防止類似事件發生，相關單位不僅需加強監控管理和執法力度，更應要求建商與承包商嚴格遵守相關安全法規，提供充分的安全措施，確保勞工權益和周邊環境、公眾安全。

此外，接二連三的工安問題與全台大缺工脫離不了關係，勞工技術出現斷層、廠商節省人力成本，改聘用經驗不足的勞工，導致工地施作意外頻傳。在少子化、高齡化趨勢下，勞動力不足已成常態，引進移工非根本解決之道，如何刺激勞動率提升、建構良好的勞動環境，是政府當務之急。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國泰房地產指數昨（25）日公布最新統計，全台2023年第4季房市開價、議價率及成交價皆維持穩定，銷售率及成交量皆大幅成長，房市表現偏熱。不過，新竹縣市及台中市的開價及可能成交價是唯二下跌的地區。國泰表示，總統大選後仍需持續觀察，預估2024年房市主力仍是自住買盤，整體將呈「價量盤整」格局。

國泰房地產指數說明，2023年第4季在《平均地權條例》及總統大選等影響下，全國推案量年減1成多；交易量則受惠於景氣復甦出口表現回穩、台股大漲等因素而回升，房市表現偏熱。

展望2024年房市表現，國泰房地產指數認為，在「健全房地產市場方案」措施繼續推動下，預料《平均地權條例》及囤房稅2.0將持續發酵；此外，央行未鬆綁管控政策，同時通膨狀況已趨緩，大選過後房市仍須持續觀察，而自住需求仍是2024年房市撐盤主力，房市預期走向「價量盤整」態勢。

至於2024年第4季各地區表現：

台北市：成交價大漲，因推案戶數9成為單價110萬元以上的產品；因素地稀缺，危老都更案頻創高價，精品小宅總價控制產品成為推案趨勢，形成單價上漲、戶數上升現象。整體較上一季價量俱漲，房市表現熱絡。

新北市：成交價穩定，推案戶數6成多為單價60萬元以上的產品。本季受指標個案影響、小坪數低總價規劃，加上捷運及區位條件優勢，帶動銷售表現。整體較上一季為價穩量增，房市表現偏強。

桃園市：成交價小漲，推案戶數5成多為單價40萬元以上的產品。因指標個案推出，為中小坪數低總價產品，具捷運及地段優勢，帶動房市交易熱絡。整體較上一季及去年同季皆為價量俱漲，房市表現熱絡。

新竹縣市：成交價小跌，推案戶數9成多為單價40萬元以上的產品。因科學園區題材而房價狂飆，購屋買盤外溢到華興重劃區、中正重劃區及非都市土地等外圍地區，以相對低單價吸引園區客購屋，致開價成交價下跌。整體較上一季價跌量穩，房市表現偏冷。

台中市：成交價中幅下跌，推案戶數4成為單價50萬元以上的產品。本季南屯區、西屯區有3宗百億大案進場，總推案金額逾千億元。因推案多位外圍地區，房價較上一季下跌。整體較上一季價跌量增，房市表現待觀察。

台南市：成交價小漲，推案戶數9成為單價40萬元以下的產品。因房市缺乏利多議題，加上選舉逼近，區域建商放緩推案，推案金額年減8成，持續量縮。本季台南銷售率大增，部分個案因低單價及推案區位相對較佳，加上新青安貸款補貼，造成熱銷。整體較上一季價漲量穩，房市表現偏熱。



高雄市：成交價大漲，推案戶數6成為單價40至50萬元的產品。中價區推案區位轉移到三民、左營區，致整體成交價上漲。高雄地區未受總統大選影響延後推案，推案金額較上季仍增加2成多，部分個案訴求區位優勢、低首付、讓利行銷或品牌建商，加上新青安貸款補貼，造成熱銷，成交量也創近3年新高。整體較上一季價量俱漲，房市表現熱絡。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

有網友感到不解，實價登錄上路後，明明都能查到行情價，為什麼很多人仍願「接全社區最高價」？眾人則分析，賣方「能賣高我幹嘛賣低，反正早晚有人會接手」的心態是關鍵。

一名網友在臉書社團「買房知識家 A你的Q」發文，提到自己心中一直有個疑問，認為實價登錄上路以來，房價已經那麼透明，隔壁鄰居買多少大家都知道，為什麼還有那麼多人願意接全社區最高價？並表示自己觀察到，每次下斡旋，房仲都說不可能，屋主不可能賣，因為「屋主要賣全社區最高價」。自己原以為那一定只是房仲的話術，然而往往沒過兩天，房仲就表示該房已經賣出，這一點讓他百思不解，想問問其他網友是否了解箇中原因。

▼原PO不解，明明實價登錄能查到成交行情，卻還是有很多人願意「接全社區最高價」？（示意圖／取自Pexels）

此話題引發眾多網友留言討論，不少人指出，實價登錄看似能幫助抑制房價，但加入人性的因素後，就不一定如此：「你有錢，但屋主有權狀，你可以擺態，屋主也可以不賣。看起來好像平等，事實上，你進入房產市場，如果沒有要買，不接受市場規則，那其實根本連看都不用看，浪費自己的時間。所以不要天真以為實價登錄是對自己有利，其實是對屋主有利，有錢買不到都是空的。錢不是只有你有，屋主也有，不缺錢就不需要照實價來」，還有人指出，房價和地點的關係更大，若是蛋黃區的房子，不太可能因為實價登錄而降價：「郊區才有得喊價，蛋黃區就是賣方市場」、「觀望房價這麼久，只能說地段跟金額，你不喜歡，別人不一定不喜歡」。

▼有網友分析，房屋轉手時沒人願意賠售，前任屋主多半會加入裝修等費用，價格自然越疊越高。（示意圖／取自Pexels）

甚至有人認為，實價登錄反而容易使房價抬高：「實價登錄真的是幫兇，有憑有據，就是想賣最高價，除非同社區很多人拋售你才有機會殺價」、「賣方的角度，政府的德政，實價登錄讓賣方不願意賣得比鄰居稍低，就算再低個三、五十萬也會在那邊魯很久！買方的角度，薪水就肯定永遠趕不上房價的漲幅，怕買不到、怕日後買貴，有機會能把握好物件，就算高於實登，也要給它買下來啊！政府的實價登錄，加上賣方不可能讓利太多，買方又怕買不到，好的地點、好的物件，當然就是很難買到便宜價，除非碰到缺錢的賣方」。

也有人分析，隨著房子轉手，前一任的屋主都會希望賣得更高，也會把自己曾花過的裝修費加進開價中，房價當然只漲不跌：「當版主換成是屋主角度時，你會選擇賣的比隔壁鄰居便宜，或是賣跟1-2年前同樣價位？這才是問題主因」、「你買一間500萬成交，然後仲介費裝潢費7788的費用灌下去，不就比原本的高了？」、「沒有屋主想賣比原始購入價格還低的，況且通膨持續發生中，購入原始屋況整理裝潢費、成交後的介費、賣出後要被政府課的稅金......這些費用都會被加入，帳面價差不是實際上真正利潤，當你是屋主要賣房時，一切思考盲點就會通了」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2023年最新買賣移轉棟數出爐，全年建物買賣移轉棟數達30.7萬棟，雖然仍是4年低量，不過2023年房市開低走高，下半年的建物買賣移轉棟數反而年增14％，市場沒有2023年房市較2022年衰退的感受。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，2022年房市開高走低，2023年房市開低走高，雖然全年移轉較2022年衰退3％，不過下半年卻年增14％，因此市場感受下半年房市交易暢旺，並不會有當下房市是近4年最差的感受，另外支撐2023年房市移轉站上30.7萬棟除了下半年房市回溫外，2023年第一次登記數量將近15萬戶，數量寫下2009年以來的新高，09年後最大的交屋潮也是讓全年移轉棟數可以站穩30萬棟的主因。



統計顯示，2023年全國建物買賣移轉棟數30.7萬棟，下半年市場對於全年移轉預估不斷上修，反映下半年市場漸入佳境，房市交易倒吃甘蔗，12月建物買賣移轉棟數達3.1萬棟，除了反映11月市場交易熱絡外，11、12月有3.2萬戶的第一次登記，陸續交屋有明顯關係。



若以2022與2023上下半年來比較，2023上半年的建物買賣移轉棟數13.9萬棟，年減達19％，不過2023下半年建物買賣移轉棟數增加到19.4萬棟，反而年增拉高達14％，反映下半年交易市況熱絡。

內政部最新統計月報顯示，2023年全國建物買賣移轉棟數為30萬6971棟，較2022年減少3.5%，創4年新低。專家指出，2023年房市交易量還是站上30萬大關，顯示下半年房市交易有回溫，預估2024年房市將延續去年市況，並以自住的剛性需求為主力。

據內政部統計，2023年12月全國建物買賣移轉棟數為3萬1169棟，月增3.7%，年增15.7%，為2022年4月以來最佳表現，累計去年全國建物買賣移轉棟數為30萬6971棟，年減3.5%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，2023年11月、12月台股上漲，景氣燈號亮黃藍燈，國內景氣逐步復甦，民眾消費、購屋信心回溫，加上年底購屋旺季，自住、長期置產需求不減，同時受新青安優惠房貸帶動，不少有意購屋的民眾加速進場。

陳金萍指出，部分縣市年底交屋潮挹注，激勵全台去年12月的交易量回升，呈現年、月雙增走勢，以目前交易市況來看，這波穩定買氣可望延續到農曆春節之前。

展望2024年房市，中信房屋研展室副理謝欣亞認為，全球通膨趨緩，整體經濟可望復甦，且台灣利率今年在美國降息的風聲下，升息機率較低，整體而言，房市可望延續去年下半年市場結構，交易量將在穩中求突破，市場仍以自住的剛性買盤為主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南外環道路最後一里路的四期工程完工之後，台南北區將連通南科、永康、安南區和中西區等區域，加上整體房市的齊漲，區域的整體中古屋房價，三年來平均上漲30％到40％，在透天價格漲上2千萬元之後，台南北區少數的鄭子寮重劃區未滿5年的二房加平面車位新古屋，最搶手，總價大約1,300萬元，三房加平車總價則約1,500萬元。

台慶不動產台南公園北安加盟店店東郭南江表示，台南外環道路的四期工程，就位在台南北區境內，完工之後，整個外環道路就大功告成，這條交通動脈也將把台南北區、南科、永康、安南區和中西區等交通孔道打通，對區域繁榮助力甚大，更有助南科族群前來購屋置產、或是定居。

郭南江指出，受惠外環道路、以及整體房市的多頭走勢，台南北區的中古屋整體房價，三年來平均上漲30％到40％，其中，以2021年7月到2022年7月的漲勢最明顯。

他說，以未滿5年的新古屋來說，目前平均每坪大約介於36萬元到39萬元之間，5到15年的中古屋則是落在每坪23萬到30萬元，以北府苑大樓住宅建案為例，三年前預售時，每坪約28到32萬元，2023年10月完工交屋之後的成交價，已來到每坪39到40萬元之間。

目前，台南北區的房市重心包括鄭子寮重劃區、以及開元商圈，其中，鄭子寮重劃區是北區少數的重劃區，也是建商推出大樓住宅的重點區段，迄今已有十多棟新大樓。

郭南江表示，由於鄭子寮重劃區的透天厝價格，已經漲至2千萬元以上，因此，在價位的選擇上，想要進駐北區的購屋客，反而趨向大樓住宅，特別是二房和三房的產品。

區內最熱門的標的，首推未滿5年二房加平面車位的新古屋，總價大約1,300萬元，三房加平車總價1,500萬元左右，也相當受到青睞，不過，郭南江說，即使買家意願很高，但基於安全交屋和過戶的居住品質考量，他會先向購屋者詳細說明屋況，不會急著成交，因此，最快三天才會完成一筆交易。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

官方全國移轉數據完整出爐，去（2023）年全國的建物買賣移轉棟數，失守31萬棟防線。根據內政統計月報顯示，2023年全國買賣移轉量為30萬6971棟，較前(2022)年減少約1.1萬棟，較大前年(2021)減少約4.1萬棟，相當於蒸發了桃園市一整年的交易量，導致買賣移轉年減3.5%，成為近4年的新低點。值得慶幸的是，2023年房市先淡後旺，下半年移轉即起直追，下半年移轉比起上半年增加了20.9%。



中信房屋研展室副理謝欣亞認為，2023年房地產市場面對不少衝擊，在上半年就遭遇升息、第五波選擇性信用管制、平均地權條例上路等影響，加上全球景氣低迷，讓整體買氣急凍，若扣除新屋交屋因素，實際成屋交易應更為慘淡，所幸下半年政府祭出「新青安政策」帶動首購族進場購屋，申請新青安貸款的戶數占全國移轉棟數的占比逐月提升，加上南部年底交屋潮挹注，讓整體移轉量在第4季回穩。

 

謝欣亞進一步指出，去年全台7大都會區僅台南跟新竹為正成長，其他都會量能均衰退，主要是在政策跟不景氣的衝擊下，原先的買盤退卻，加上都會區房價較高，房價區間大多不在新青安貸款的主力範圍內，大幅限縮自住客的購屋選擇，使剛性客群外移到蛋白區購屋，而新竹買盤在買盤在在地客與竹科工程師力撐下，在第4季急起直追，年增來到11.4%。



展望2024年房市，謝欣亞指出，今年全球通膨趨緩，整體經濟可望復甦，今年台灣利率在美國降息的風聲之下，升息機率較低。整體而言，今年房市將延續去年下半年市場結構，交易量將在穩中求突破，市場依舊以剛性買盤為主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

市場傳出台積電1奈米建廠計畫，可望設在嘉義縣太保市的科學園區，令嘉義人為之振奮。台灣房屋統計實價登錄嘉義科學園區周邊的房價行情，成屋方面，中古華廈或大樓產品，漲幅不大，從15.1萬元小漲至15.3萬元；透天總價從918萬元到922萬元，小增4萬元。不過預售屋則是漲勢驚人，華廈大樓從2022年26.1萬元，到2023年平均單價28.4萬元，年漲8.8%，透天總價則從總價1110萬元，增至1250萬元，增幅達12.6%。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，嘉義縣近年積極推動產業轉型，目前擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一、二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大新興產業園區，其中嘉義科學園區占地88公頃，若結合周邊台糖土地，有機會符合台積電百坪建廠需求，為嘉義迎來「新積情」。

 

嘉義科學園區2022年1月開始推動，2023年5月動土，1年間已為太保房市帶來利多，預計園區2029年完工，未來若台積電進駐，嘉義科學園區將和高鐵嘉義站、故宮南院、蒜頭糖廠、縣治特區、馬稠後產業園區等地，形成共同生活圈，且華泰名品城也將進軍嘉義高鐵站區，設立大型Outlets購物中心，使區域的產經發展與生活機能更加健全；由於太保房價在高鐵沿線尚屬親民，現階段供給仍以中古透天厝為主，總價千萬左右就能買到50~60坪的透天產品，頗受市場青睞。



2023年嘉義太保的預售大樓華廈均價28.4萬元，不僅比台積電放棄進駐的龍潭均價27.5萬元還高，更直逼平鎮的28.9萬元，房價表現絲毫不遜於北部都會區。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，太保預售屋均價高於北部都會區的部分地區，主要是因太保的預售新案，幾乎都集中在高鐵站區、縣政特區等建設利多豐厚的精華區段。而北部都會區的龍潭、楊梅等地則恰恰相反，新案受限鬧區開發飽和，推案朝郊區擴散，甚至不少大樓華廈預售案，都坐落都計外的相對低價區，使區域整體的均價表現，低於部分推案集中精華區的中南部城鎮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

嘉義房市將迎來「新積情」！由於市場傳出台積電1奈米廠可望落腳嘉義科學園區，嘉義縣長翁章梁聞訊後表達竭誠歡迎，不僅讓嘉義人振奮不已，嘉義科學園區周邊預售大樓與透天產品，房價率先反映，平均漲幅約1成。

台灣房屋統計嘉義科學園區周邊實登房價行情，預售屋漲勢凌厲，華廈大樓從2022年每坪26.1萬元，到2023年的28.4萬元，年漲幅達8.8％；透天預售案總價從1,110萬元漲到1,250萬元，漲幅更達12.6％。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，嘉義縣近年積極推動產業轉型，目前擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區、民雄無人機航太園區等六大新興產業園區；其中，嘉義科學園區占地達88公頃，若結合周邊台糖土地，有機會符合台積電100公頃建廠需求，為嘉義迎來「新積情」。

嘉義科學園區2022年1月開始推動，為周邊的太保市房市帶來利多，嘉科園區預計2029年完工，若台積電進駐，將與高鐵嘉義站、故宮南院、蒜頭糖廠、縣治特區、馬稠後產業園區等形成共同生活圈。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，太保房價在高鐵沿線尚屬親民，現階段供給仍以中古透天厝為主，總價約千萬就能買到建坪5、60坪的透天產品，頗受市場青睞。

此外，2023年嘉義太保的預售大樓、華廈每坪均價28.4萬元，不僅較台積電放棄進駐的桃園龍潭均價27.5萬元還高，更直逼桃園平鎮的28.9萬元。陳定中表示，太保預售屋均價高於北部都會區的部分地區，主因是太保預售案幾乎集中在高鐵站區、縣政特區等建設利多豐厚的精華區段。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

未來五年南港辦公室累積逾 33 萬坪新增供給問世，在租金單價最高有 45% 的價差誘因、企業注重辦公環境符合國際標章 LEED 及 WELL 等加持，再加上大型集團可整合旗下企業於一體的優勢下，有機會吸引信義計畫區的大型企業搬遷至南港。

根據商仲高力國際調查，2024 至 2028 年的 5 年時間，台北市辦公室新增供給總面積預估達 76.6 萬坪，其中高達 33.5 萬坪、約 43.7% 集中在南港，因此，南港將成為這波辦公室租賃市場最具爆發力的區域。高力國際董事總經理劉學龍指出，目前企業在搬遷的時候最主要會考量區位及租金價差，現在又多加了一個大樓是否符合企業 ESG 規範、是否有 LEED 和 WELL 等國際標章的考量。

高力國際 ESG 部門資深董事朱秉瑩比較亞洲區主要城市辦公樓趨勢指出，辦公室新增供給量大增的區域，通常要比其它區域具有撼動租金的空間，例如從主力租戶開始，提供早鳥優惠租金、更多免租期，具備國際綠色認證.. 等等進而吸引更多企業進駐。

台北市的下一波巨量供給，將會成為國際與製造業整合旗下各服務部門的龐大機會，其中不乏購置或租賃總部大樓的客層，而南港具有捷運、高鐵、鐵路等三鐵交通優勢，本身具有科技產業廊帶優勢，租金又相較信義計畫區便宜，加上為因應產業應對政策對 ESG 發展與揭露，從整體建物的建材到碳排營運管理，都更將符合永續經營的需求，預計將掀起一波科技企業遷徙潮。

高力國際企業租戶服務部資深執行董事陳頌民分析，以過往南港軟體園區為例，當時每月每坪租金頂多 1000 元出頭，對照當年台北平均租金每月每坪近 2 千元，而信義、民生敦北及敦南的 A 級辦公大樓更是已達每坪 2,300-2,800 元的水準，便吸引 HP、Yahoo!、Intel 等知名跨國企業搬至此處，租金支出可省下將近一半。

目前南港區較新穎的大樓平均租金每月每坪大約在 2,200-2,400 元左右，信義計畫區相同品質的大樓則平均約 4,000-4,600 元，兩區域租金存有將近 45% 的價差；倘若再計算搬遷後的裝潢費用，攤算回來後若是低於現行每月租金，便具有搬遷誘因，再加上區位、產業聚落、ESG 永續營運等綜合考量，只要有先行者啟動搬家模式，預期後續會跟著帶動第二家、第三家。

陳頌民指出，除吸引高端辦公室商圈企業搬遷至南港外，也同時因交通條件較便捷及新建案陸續完工，進而吸引內科企業也往南港遷徙，主因是內科塞車等交通問題，相形之下，南港有捷運板南線可以直通信義計畫區、文湖線則可連接內科，以及民生敦北，甚至是南京東路商圈，還有高鐵、台鐵以及多路線公車轉乘交通優勢，可大幅減少塞車所耗費的時間。更主要的是，目前內科主要的西湖段與文德段裡面，具有單一樓層大面積辦公室供給較少。

反觀南港則有很大的空間可以滿足企業租戶。因此整體言之，南港未來不單可望吸引信義計畫區與內科租戶，甚至部分在傳統台北市中心商圈的科技類企業租戶，也都很有機會搬遷至南港，形成信義計畫區延伸的辦公商圈。此外，對於台灣多數企業以外銷出口為主要經營模式，銷售出口在 ESG 永續經營的規費與需求動能下，新供給建築如能符合相關規範，並提出完整碳排監控與減碳計畫，無疑為產業落地符合法規與向外擴展市場助力。

劉學龍進一步認為，未來幾年台北市辦公商圈將出現信義計畫區及台北車站商圈兩大一級辦公商圈，再加上南港、內湖及北士科的產業聚落，五大區域將是未來企業租戶考量進駐的辦公商圈，而 ESG 也即將成為企業優先選址的主要考量。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】