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房貸利率居高、房價上漲及待售屋存量持續偏低等諸多因素下，許多人無力買房，去年全美成屋銷售降至近30年新低。

全國房地產商協會(NAR)19日公布的資料顯示，2023年成屋銷售達409萬戶，較2022年減少18.7%，創1995年以來新低，也是2007年以來最大跨年減幅；本世紀初期的房地產市場衰退就是從2007年揭開序幕。

至於房價，NAR 表示，去年全國房價中值(median)微漲近1%，達38萬9800元，創下新高。

成屋銷售已連續兩年衰退。2022年房貸利率開始走高，當年年底就上漲一倍多，2023升息趨勢延續，截至去年10月底，30年固定房貸利率平均為7.79%，創2000年底以來新高。

房價連年飆漲，房貸成本又大增，更讓有意購屋者買不起，再加上待售屋數量不足，以致許多潛在買主猶豫不前，賣家也持續觀望，待價而沽。

不過，去年底之後房貸利率略見回落，房屋銷售翻轉回溫微露曙光。

NAR首席經濟專家勞倫斯·尹(Lawrence Yun)指出，近一個月銷售量似已觸底，新的一年必反轉回升；目前房貸利率較兩個月前明顯降低，未來幾個月待售屋存量將增加。

不過，目前平均利率仍遠高於兩年前的3.56%，今昔利率差距大，導致既有屋主惜售、待售屋數量難以增加，房屋銷售受限。

NAR說，截至2023年12月底，市場上僅有100萬套待售房屋，相當於3.2個月存量；買賣平衡的市場中，待售屋供應量四到六個月。待售屋偏低，買家購屋需面對激烈競爭，進而炒高房價。

房屋仲介業Bright MLS首席經濟專者麗莎‧斯圖特文(Lisa Sturtevant)預估，2024年依舊買賣不平衡。

待售屋短缺下，買房競爭激烈。NAR稱，12月上市的房屋平均29天內售出，售出的房產中約56%掛牌不到一個月。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房貸金融業者房地美(Freddie Mac)18日公佈的資料顯示，全美30年期固定利率房貸平均利率本周降至去年5月以來最低點，達6.6%；房利美(Fannie Mae)經濟與戰略研究小組(ESR)19日更進一步預測，30年期房貸利率至年底可以降到6%以下。但即使房地產市場重新平衡，成交率應仍低於長期水平。

對面臨房價上漲、待售屋少以致於搶購激烈的潛在買房者來說，房貸利率回降是個好消息；但國家廣播公司新聞網(NBC News)報導，即使房地產市場重新平衡，成交率應仍低於長期水平。

房地美數據顯示，30年期房貸平均利率上周降至6.6%，低於前一周的 6.66% ；不過，仍比 一年前平均利率 6.15%來得高。最近一周房貸利率是在連續兩周上漲後首見下跌，而且是去年 5 月底 6.57%以來最低紀錄。

受重新貸款(refinance)屋主歡迎的15年期固定利率房貸平均利率也下降，由前一周的 5.87%降至本周5.76%，但仍高於一年前的平均值5.28%。

房地美首席經濟學家哈特(Sam Khater) 說，單周房貸利率下降對房地產市場來說令人鼓舞，對首次購屋者更是大好消息；不過，購買需求持續回增，原已吃緊的待售屋存量不足問題雪上加霜。

目前陷於鎖定效應(lock-in effect)的房市，也就是想要賣房的人會因為換新房太貴而不願交易，由於房貸利率走低後，許多屋主紛紛申請重新貸款(refinance)，預計這將有助於「解凍」房市。房利美ESR預計到2024年第四季度，現有房屋年化銷售將增加至450萬套，相較於2023年第四季為380萬套。

然而分析師警告稱，房地產市場距離穩定還有很長的路要走，完全恢復到新冠疫情前的交易率預計需要數年時間，因為按照歷史標準，目前相對於家庭收入的住房負擔能力仍然非常薄弱。

房利美研究小組預計，房市緩慢恢復、新房建設帶來額外住房供應，將有助於控制2024年房價進一步飆升，目前預計房價將上漲3.2%，比2023年的7.1%更低。金融服務公司CoreLogic的另一項預測亦顯示今年平均房價只會上升中低個位數的百分點。

聯準會已表示，由於通膨兩年前夏季達到高峰以來便持續降溫，今年可能多次降息，但仍充滿不確定性；假如如專家預期般那樣利率續降，將有助於提振春季購屋季需求。目前經濟學家普遍預估30年期房貸平均利率將不會低於 6%。

房利美高級副總兼首席經濟學家鄧肯(Doug Duncan)表示，相信房屋銷售、房貸放款活動已在2023年下半年觸底，目前正逐步改善。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「少子化是否會讓房價下跌」一直備受議論，雖然從供需法則來看，未來人口只會越來越少，對房屋的需求下降，建商卻還在拚命蓋房子增加供給，將導致供過於求的狀況，不過如今看來，這一現象卻似乎未對實際的房價水準產生衝擊。

馨傳不動產智庫執行長何世昌在「房產知識Buffet+」指出，不管是民眾、業者都對少子化對房市影響的相關議題感到興趣，根據他的觀察，少子化與房市關聯性的方向為「不是沒影響，是時間未到」。

▼台灣去年新生兒人數再創新低，2023年新生兒人數僅13萬5571人。（示意圖／pixabay）

自2001年開始，新生兒人數驟降，且未再回到30萬人以上，是奠立少子化趨勢的關鍵年度，而新生兒人數減少，在不同時時間點對各產業，也產生不同影響。

2005年幼兒園需求明顯下降，隨時間推移，國小、國高中與大學等教育事業市場大受打擊；2019，讀完高中職的新鮮人投入職場，缺工問題浮現；2023，大學應屆畢業生投入職場，缺工問題惡化的開始，未來只會更嚴峻；並預期，2031至2034年之際，適婚年齡的結婚人數銳減，婚紗、婚宴需求急凍；等到2041到2046時，年首購族需求下滑，對房市衝擊的浪潮襲來。

何世昌表示，少子化伊始的這批人，並非出生就去買房，根據聯徵中心資料，目前首購族主力已延至40至45歲，所以少子化這批孩子變成首購主力最快也會是40年以後，因此預期2041年才會真正顯現對房市的衝擊。

▼少子化的衝擊，將逐步對各行業產生衝擊。（示意圖／pixabay）

也許有人會因此盤算，等到2041年後再買房就好，不過何世昌解釋，即使2041年後房市進入空頭，但現在到2041年房價恐怕仍會持續走高，「如果17年漲100％，2041後10年跌2到3成，那晚點買並沒有比較划算啊！」

且並沒有辦法保證，2041年後的房市真的會跌，也可能「等了個寂寞」；且有機會和日本步入相同模式，將是都會區漲、偏鄉跌，都會區房價仍舊會創新高；最後何世昌則是笑說「明天要吃什麼都不確定了，17年後會發生什麼情況誰曉得？說不定到時候一堆大陸人來買房了」，沒必要把人生大事拿去賭一個不確定的未來。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

屏東人口老化、人口流失、少子化現象相當嚴峻，但是屏東近年有高鐵南延、高雄捷運延伸等交通利多題材，加上科學園區及藝文場館相關計畫落成推動交易，統計 2023 年第三季屏東縣的平均成交單價約為每坪 16.98 萬元，相較於 2019 年同期，5 年時間就大幅上漲近 4 成。

依屏東縣政府民政處統計，屏東縣的總人口數已經連續 22 年下滑，截至去年底屏東縣的總人口數僅有 79 萬 4,997 人，與 2014 年底的 847,917 人相比，10 年來銳減，不過，即使屏東縣的人口數持續減少，但區域房價卻依然堅挺，由內政部不動產資訊平台資料顯示，截至 2023 年第三季屏東縣的平均成交單價約為每坪 16.98 萬元，相較於 2019 年同期的每坪 12.29 萬元，短短 5 年時間就大幅提高了 4.69 萬元，房價漲幅接近 4 成，顯見區域房價漲勢猛。

東森房屋屏東家樂福加盟店店長李淑靜表示，屏東的總人口數的確在減少，但由於世代居住觀念的轉變，現在的年輕人普遍不想跟長輩同住，愈來愈多的小家庭從原本的大家族中獨立出去，所以屏東的設籍戶數反而在不斷增加，也因此衍生出了相對穩定的剛性需求，再加上近年來政府在屏東縣陸續推動了許多公共建設，在建設利多和剛性需求的雙重保障下，屏東市的房市交易量能仍有較強的支撐力，區域房價呈現穩健成長的態勢。

李淑靜指出，以屏東縣內人口最多的屏東市為例，雖然最近幾年屏東市房價確實上漲了不少，但比起其他都會區，目前屏東市的房價普遍只有 1-2 字頭，仍相對親民，購屋者的買房負擔不致太重。現階段屏東市的買方大多為年輕的新婚夫妻或父母幫助子女置產， 且以總價 800-1,000 萬元、三房（含平面車位）的新建大樓最受首購族群青睞。

另外，還有一部分上了年紀的退休族、準退休族會選擇在都市計劃區內購買 100-120 坪左右的小塊農地，這類農地產品的購買總價普遍只要 500 萬元上下，而且既可以用來休閒娛樂，也具備一定的傳承價值。

展望屏東房市發展，東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，近年來屏東的建設議題相當豐沛，包括：屏東科學園區、高鐵南延、高雄捷運延伸線、健康產業園區、屏東榮總等等，預估隨著重點建設項目的推進，未來有很大機會可以磁吸更多就業人口進入屏東，進而推動區域房市交易量能的升溫，從長線來看，屏東的發展前景仍具想像空間。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市，作為全國人口最多的地區之一，近期吸引了大量人口遷入，其就業機會多、產業多元、交通便利等優勢成為吸引移入者的主因。眾多重劃區的開發和規劃也引領了建商推案的潮流，其中，鶯歌因捷運三鶯線進展順利，且相對於大台北地區仍有親民房價，成為自住客群移入的熱門選擇。

根據新北市地政局2023年第三季的實價登錄資訊分析，板橋區、新店區、三重區每坪單價介於64.3萬元至71.4萬元之間。相對地，淡水區、鶯歌區每坪成交均價則為36.3萬元和37.8萬元，最新一期實價登錄即便已見4字頭，相比其他區域新案價格仍親民具競爭優勢。

鶯歌的房市相對於雙北地區的低房價，3房預售屋仍可在1,500萬至1,600萬元左右入手，相對便宜。鶯歌的預售屋產品多集中在鳳鳴重劃區和尖山地區，而鳳鳴區的2房產品則佔了主要比例，平均單價已接近4字頭，鳳鳴指標個案四季琢硯目前最新實假登陸已到每坪44萬。尖山地區則最近推出不少大樓新案，目前平均單價約為35萬元，比今年初上漲了3至4萬元。

儘管目前受到總統大選影響，鶯歌房市稍微降溫，但觀望者增多。業內專家預測，大選後市場將更加明朗，並強調自住客群將持續對鶯歌的房市保持興趣，因捷運建設利多及相對容易入手的房價，鶯歌仍將吸引許多雙北自住客。

相對於預售屋，新成屋的最大優勢在於「眼見為憑」，屋況、建材等一覽無遺，不會與期待不符。然而，需要一次性支付自備款，且可選擇的戶型有限，通常是不太受歡迎的位置，且管理費等開銷也較高。購買新成屋需仔細觀察並慎重考慮預算。

雖然預售屋付款較為輕鬆，但也存在不確定性和風險。尤其是可能面臨建商信譽問題，如交屋後實際品質不符合期待、甚至可能遭遇爛尾樓等問題。專家建議慎選信譽佳的建商，仔細閱讀合約內容，確保符合相關法規，以避免可能的損失。

台北捷寶位於具有便利的交通條件和部分生活機能，如三鶯文創整合計畫及三鶯大橋拓寬工程、捷運三鶯線等，預計將大幅改善區域交通與生活品質。其中一樓設有全聯福利中心為最大亮點，周邊步行十分鐘內鄰學區及黃昏市場，就學與生活機能完善。建案產品為複層式設計規劃1至2房，挑空4米2，極微少見，更在未來空間規劃上講究高坪效運用，主客臥皆採光、格局方正。1/14(日)舉辦產品說明會，甫開案就受到區域客高度關注，產品的好，親臨成屋現場便知道。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣豪宅市場除了一級戰區台北市之外，新北市的豪宅交易量近幾年也緩步成長，成為新興的豪宅戰區。房仲統計近 5 年新北市的豪宅交易件數和交易占比，以觀察新北市豪宅熱門區域的變化。數據顯示，板橋區是新北豪宅的首善之區，豪宅交易占比位居新北第一，2023 年占比更高達 31.1%。

另外，林口區近幾年發展火速，高資產族群遷入，也帶動豪宅交易量，2023 年豪宅交易占比與中和區並列第二。

實價登錄資料顯示，近年來新北市的豪宅熱門區域多集中於板橋、中和、林口、新店、淡水。光是這五個行政區，就囊括了新北市逾 7 成的豪宅交易量。其中，板橋區和中和區的豪宅市場表現最為穩定，近五年的豪宅交易占比從未低於一成以下。其中，2023 年板橋豪宅市場表現最亮眼，占比高達 31.3%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，板橋區一直是新北市最精華的地區之一。作為新北市人口最多的行政區，商業活動蓬勃有活力，光是在板橋車站周遭，就有遠東百貨、誠品生活、麗寶百貨等眾多購物商場，區域內也有湳雅夜市、裕民夜市等親民的生活商場。除了人口眾多之外，擁有地利之便的板橋區，交通運輸也相當發達，該區域不僅有高鐵、台鐵、捷運共構的板橋車站，也是大台北地區的公車交通樞紐。再加上新北市市政府也設於板橋區，使得該地行政、文教資源豐富齊全。交通、商業、文教一應俱全的板橋區，自然成為新北市豪宅的重點戰區。

至於擁有 40 多萬人口的中和區，商業、生活機能亦相當完整，不僅坐擁好市多、環球購物中心等知名賣場；在交通方面，除了捷運中和新蘆線、環狀線以及預計於 2027 年完工的萬大線外，還有往返台北市中心和板橋的「公車之王」307 號公車，支撐起中和區域的公共運輸服務，交通相當便利。優秀的生活機能和交通路網，也讓中和成為房市熱絡區域，豪宅產品自然也有市場。

另一個值得注意的行政區是林口區。林口區的豪宅交易量占比在 2019 年、2020 年時占比皆不到 2%。但自 2021 年之後，林口的豪宅市場便明顯崛起，占比一度躍升至 19.3%，2023 年也佔有 15.5%，與發展已久的豪宅熱區中和區平起平坐。

陳金萍指出，林口過去作為大台北地區相對邊陲，開發較晚的區域，但隨著近年來林口的重大建設逐步到位，再加上房價相對親民、街廓市容整齊、生活機能逐漸全面，人口成長迅速，已成為新北市最亮眼的新興發展區域之一。其中，林口的新北國際 AI + 智慧園區（林口工一工業區），不僅帶來眾多就業機會，更吸引高資產族群遷入。高資產族群的強大經濟實力，除了帶動林口房市的蓬勃，自然也帶起林口豪宅的交易熱度。

高資產族群紛紛入主林口的現象，也可從平均豪宅價格的變化上一窺端倪。陳金萍分析，綜看近三年新北市五大行政區的豪宅平均總價變化，相較於板橋區、中和區、淡水區的豪宅平均總價在近三年間各有漲跌；新店區甚至出現下跌狀況；但是林口豪宅平均總價近三年穩定成長，漲幅高達 14.5%，2023 年林口豪宅的平均總價甚至已追上新店區的水準。未來林口房市、乃至林口豪宅市場的發展相當具有潛力。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市各行政區預售案的交易單價全部上漲，樹林區去年年增幅高達22.8%，永和則是房價最高地段。（圖片來源／信傳媒編輯部）

去年(2023)平均地權條例修法上路，限制預售屋轉售，對預售市場造成衝擊，但住商機構依據實價資料統計2023年及2022年預售成交價格發現，新北市各行政區預售案的交易單價全部上揚，其中樹林區去年年增幅高達22.8%，平均房價來到5字頭，且新北市除了像平溪、瑞芳、雙溪等幾乎沒有新案的區域，只剩金山區新案均價還在2字頭。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，新北市人口眾多、老屋也多，在地有換屋需求，且房價比台北市低，雙北往返交通也越來越便利，可吸引台北的買方，因此自用的買盤穩定，另一方面，這幾年營建成本增加，也是預售價格很難大幅修正的原因。

永和價最高，樹林最會漲

根據實價登錄所揭露新北市的預售成交資料，永和區新案成交均價77.2萬元，是新北市唯一新案均價突破7字頭的行政區，新店、板橋、三重、中和都站穩6字頭，新案均價還在2字頭的只剩下金山區，去年均價每坪26.1萬元，3字頭也僅剩鶯歌、淡水、三芝、八里等4區，新北市不僅新案低價區越來越少，超過一半的行政區房價成長超過1成，漲幅最大者為樹林區，去年年增幅22.8%，預售平均成交價從每坪43.5萬元增加至53.4萬元。

大家房屋北大學成加盟店店東黃品心指出，樹林區新案價格大幅增加，主要是北大特區的新案成交價已經到5、6字頭，北大特區規模不大，現有素地稀少，需求推升房價上揚，如「北大儛」及「BAWA」頂樓戶已出現6字頭成交單價，買方大多是區域內換屋，以及成家的購屋需求，由於現在房價有感上揚，買方大多具有地緣關係，跟過去因為低價吸引外來客、投資客在三峽、樹林置產的情景不同，且捷運三鶯線預計明年完工，目前中古屋市場出現買方等待軌道經濟效益，而惜售的狀況，甚至房屋租金也可比擬主力都會區，目前2房空屋的租金已超過每月2萬元，房價及房租都不在低點。

價格居高不下，2字頭快成絕響

郎美囡表示，雖然平均地權條例修法限制預售屋轉售，去年預售屋交易量受到衝擊，但新北市人口全台最多，具有雙北的換屋需求，且因為去年市場波動大，以及考量房地合一2.0短期持有轉售會有高稅率，反而讓許多中古屋屋主封盤觀望，建商也因各項政策調控新案量，機能佳或有發展條件的區域市場供給量不如預期大，因此預售屋均價不跌反升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

去年7月1日《平均地權條例》新制上路，限制預售屋換約轉售，對預售市場造成衝擊，但房仲業者依實價登錄統計，近2年預售成交價格發現，新北市各行政區預售案的交易單價全部上揚，其中樹林區去年年增幅高達22.8%，平均房價來到5字頭，除了平溪、瑞芳、雙溪等幾乎沒有新案推出的區域，只剩金山區新案均價還有2字頭。

根據實價登錄揭露2023年及2022年新北市預售成交資料，永和區新案成交均價77.2萬元，是新北市唯一新案均價突破7字頭的行政區，而新店、板橋、三重、中和都站穩6字頭，不僅新案低價區越來越少，超過一半的行政區房價成長超過1成，漲幅最大者為樹林區，去年年增幅22.8%，預售平均成交價從每坪43.5萬元增加至53.4萬元。

觀察新北市還有3字頭房價的地區，剩下鶯歌、淡水、三芝、八里等4區，新案均價還在2字頭的只剩下金山區，去年均價每坪26.1萬元，

大家房屋北大學成加盟店店東黃品心指出，樹林區新案價格大幅增加，主要是北大特區的新案成交價已到5、6字頭，且現有素地稀少，需求推升房價上揚，買方大多是區域內換屋及成家購屋需求，跟過去因低價吸引外來客、投資客在三峽、樹林置產的情景不同。

黃品心表示，加上捷運三鶯線預計明年完工，目前中古屋市場出現買方等待軌道經濟效益，而惜售的狀況，甚至房屋租金也可比擬主力都會區，目前2房空屋的租金已超過每月2萬元，房價及房租都不在低點。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析，雖然《平均地權條例》新制限制預售屋換約轉售，使得去年預售屋交易量受到衝擊，但新北市人口眾多、老屋也多，在地有換屋需求，且房價比台北市低，雙北往返交通越來越便利，可吸引台北的買方，自用的買盤穩定。

郎美囡表示，考量房地合一稅2.0短期持有轉售會有高稅率，也讓許多中古屋屋主封盤觀望，建商因各項政策調控新案量，加上營建成本增加，使得機能佳或有發展條件的區域市場供給量不如預期大，因此，預售屋均價不跌反升，很難大幅修正的原因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

大選落幕綠營繼續執政，市場傳出因「蔡規賴隨」，外界認定高雄的既有建設不變，能安心繼續投資，加上台積電設廠等議題發酵，代銷及建商準備搶食商機，還有業者醞釀調漲房價，對此業界大老證實，上述情況正在悄悄發生。

高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，觀察房市現況，能發現景氣確實逐步回升，也有部分建商醞釀調漲旗下建案，除了與選舉結束、國人焦點回歸經濟面有關，再者高雄房價基期較低，受到營造成本推動，比較傾向是落後補漲。

▼房市大老認為，高雄房價有望掀起一波漲幅。（示意圖／Google map）

謝哲耀提到，高雄房價基期在全國相對低，去年受到選舉、打房等因素影響，整體開工量減少大約40%，如今大選等因素去除，確實有耳聞建案打算調整價格，接待中心也開始出現人潮，有些都是從北部、中部南下的科技業人士，在台積電等議題推波助瀾之下，這類客群有變多的趨勢，預估今年將是「量縮價漲」格局。

清景麟建築團隊負責人林聰麟認為，隨著大選因素消散之後，高雄在台積電2奈米建廠等利多議題帶動下，可以借鏡竹科經驗，周邊房價有望迎來漲幅，業界普遍也很看好高雄，例如清景麟旗下的產品以及價格規劃，預計在農曆年後及329檔期會有更多動作，預期今年高雄的新案市場，表現有機會勝過2023年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】