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台北市稅捐處即日起至9月30日止，展開今年度地價稅稅籍及使用情形查核，由於北市自用住宅用地占比最高，每年皆是清查重點，稅捐處將觀察是否仍符合自住優稅要件。

稅捐處指出，台北市清查地價稅案件，範圍包含特別稅率用地、減免稅用地及農業用地等。其中北市自用住宅用地占各類稅地總面積比率最高，向來是查核重點。稅捐處表示，除查核地上房屋有無供營業或非住家用，也會查核土地所有權人或其配偶、直系親屬戶籍情形。

至於針對特定事業用地及減免地價稅土地，則會運用相關機關資料查核有無適用特別稅率或減免稅原因消滅的情況，必要時也會派員現場勘查，以維護租稅公平，並落實地價稅籍正確性。

稅捐處表示，民眾的土地如適用特別稅率（自用住宅用地稅率千分之2、事業用地稅率千分之10）課徵或符合減免地價稅，應在9月22日前提出申請，經核准後當年即可開始適用或減免。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在房價高漲的大環境下，買房成家對於普通年輕人而言似乎是遙不可及的夢，不過，房仲彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，被大眾認為買不起房的年輕人反而更敢進場，從 2019 年到 2023 年，全台 35 歲以下房貸族的申貸件數從 4 萬 5489 件增加到 6 萬 152 件，短短 5 年就增加約 1.5 萬件，成長幅度高達 32%。

而分析其中 35-50 歲房貸族和 50 歲以上房貸族的成長幅度分別只有 23% 和 14%。對此，東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，年輕世代在買房決策上確實更敢衝，再加上現在有「新青年安心成家購屋貸款」來減輕年輕人的購屋壓力，相信未來進場買房的年輕人還會繼續增加。

對於年輕人更敢進場買房，黃勝暉指出，由內政部不動產資訊平台揭露，去年第三全台平均購屋單價為 32.49 萬元，較 2019 年同期、5 年前的 25.2 萬元，增加了 7.29 萬元，漲幅接近 3 成，顯見台灣房價漲勢之驚人，這讓不少潛在購屋族都產生了「現在不買房，以後會更貴 」的心理壓力。

其次，在少子化的浪潮下，現在的父母普遍更加疼愛小孩，許多父母為了幫助兒女減輕成家立業的壓力，都會主動幫忙支付自備款或提供其他形式的資金支援，因而使得年輕族群的購屋比重有所攀升。政府釋出的新青安利多，也進一步加強了年輕人進場買房的動力。

黃勝暉指出，年輕人買房偏好與上一代人相比存在著明顯的差異，第一，不同於以往的大家庭模式，現在的年輕人更注重私人空間，普遍偏好房間數量較少、坪數較小的住宅，通常以兩~ 三房的小宅產品為主流。

第二，現在的年輕人更在意生活品質及便利性，有管委會、電梯大樓、豐富公設的電梯大樓往往更受年輕族群的青睞。

第三，面對不斷走揚的房價，價格也是年輕人購房時的重要考量因素之一，部分年輕人為了壓低購屋總價，同時又要滿足一定居住品質，因此寧願到相對外圍的蛋白區、蛋殼區買房置產，以雙北來看，淡海新市鎮、 洲子洋重劃區等地都吸引了不少年輕族群的駐足。

最後，黃勝暉也提醒，買房成家固然是一件好事，但對於口袋不深的年輕人來說，買房後的房貸、房屋稅、地價稅、修繕費用等林林總總的支出加起來也是不小的壓力，因此建議年輕族群進場前還是要謹慎評估自身的財務狀況和預算範圍。

另外，雖然現在很多年輕人都利用新青安的 5 年寬限期大膽進場，但 5 年寬限期結束後，每月房貸支出將大幅提高，加上過去幾年全台房價飆漲，部分缺乏基礎建設但房價早已超前反映的區域，未來房市走向仍存在不確定性，在此情況下，貿然追價進場仍有一定風險，購屋族不得不慎。     

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園航空城近期加速開發腳步，鄰近的客運園區以低單低總價優勢，受惠最大，價格也逐年墊高，根據實價登錄統計，客運園區近10年來漲幅近1倍，尤其2021年，桃園航空城前置工程啟動，加上青埔比價效應，房價從1字頭跳到2字頭，之後更以每年20%的幅度成長，近期新案開價多在3字頭，專家直指客運園區的優勢：「整個台灣只有一個航空城。」

【區域看點】

1. 
   

   政府積極推動航空城計畫，產業專區已標出33公頃土地，將帶來龐大就業人口。

   
   


2. 
   

   周邊交通建設眾多，「國道2號大園交流道至台15線新闢高速公路」去年通車，「客運園區至機場聯絡道路」二期工程也將完工，交通明顯改善。

   
   


3. 
   

   區內有4座公園，環境綠意盎然，學區為潮音國小、雙語大園國中。

   
   

第三航廈力拼2026年完工

蹉跎已久的桃園航空城計畫，今年有實質的進展，包括航空城啟動安置戶選屋作業，52公頃的優先產業專區，已標售出7塊基地，共計33公頃，今年可望交付土地，桃園機場第三航廈也正如火如荼興建中，力拼2026年完工，建設火熱，連帶周邊客運園區也跟著一片熱絡。

新理想廣告總經理黃正忠表示，客運園區以往一直是被遺忘的區域，主因是對外交通不便利，沒有增加就業機會，還有航空城計畫雖然喊很久了，實質還沒開始，直到2022年產業專用區土地標售開出紅盤，且標走土地的都是知名大型企業，又以星宇航空、統一超手筆最大，分別標下逾4.35萬坪、2.55萬餘坪的土地，可預見將帶來龐大的就業機會。

不僅如此，客運園區聯外交通也有明顯的進展，以往客運園區前往機場聯絡道，都要進入大園市區，經常造成壅塞回堵車潮，去年初，「國道2號大園交流道至台15線新闢高速公路」的國2甲通車後，民眾可經由台15線雙向4車道的高架橋直接銜接國道2號，國2甲後續還會延伸至台61線，可行性研究報告已經核定，搭配已核定推動辦理的國1甲，建構大桃園地區完整的高、快速公路網。

另外還有「客運園區至機場聯絡道路」，一期工程已完工通車，二期工程也即將完工，未來客運特區可直通機捷A15站，不需再繞進大園舊市區。

目前客運園區生活機能還需仰賴大園市區，但車程約5~10分鐘就可抵達，園區有4座公園，還有運動中心、棒球場及籃球場，大園國中也已搬遷至此，採雙語教學，相當適宜居住。

新案只有3字頭 遠低於青埔、中壢

《住展》雜誌發言人陳炳辰指出，該地段目前熱度不錯，為大園區的航空城話題地帶，綠地、學校亦有實質居住效益，指標揭露筆數都在百筆以上可茲印證買氣，買盤據傳多為置產客，不少潛銷案則在農曆年後都將陸續公開。

而現況來說，璟都建設新案帶動話題厥功甚偉，還有名人代言拉抬賞屋效益，其他如華登、寶佳、馥誠新案也為區域指標，來勢可期。以實價觀察，預售新案不乏站上3字頭，應也為趨勢，相較鄰近中壢區均價4字頭，青埔更是5、6字頭，比價效益不言可喻。

【在地人說】低單低總 新青安最佳入手區

去年政府推出新青安優惠房貸利率政策，激起不少買氣，新理想廣告總經理黃正忠認為，2024年的趨勢很簡單，首購低單低總的區域將會熱銷，尤其航空客運園區前往機場聯絡道的交流道通了，後續的聯外道路、航空城計畫都持續在進行，又是低單低總產品，30坪產品總價約1000萬元，落在新青安優惠房貸範圍內，房價還有很大的成長空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

人有生老病死，有出生就有死亡，當死亡發生時，就是遺產繼承的開始，所以，有些人會生前規劃，未來遺產如何分配給子孫們，預立遺囑，避免子孫們繼承遺產時發生爭議，未雨綢繆。

正業地政士聯合事務所表示，近年來詐騙橫行，許多的家人擔心老人家的不動產遭遇詐騙，於是將老人家名下的不動產信託到兒女名下，避免老人家被騙上當，不動產遭到盜賣或是過戶，確保資產安全。



這些看似非常合理而且聰明的做法，是我們日常辦理不動產登記常遇到的案例。但是單純的兩件事情，如果先後發生，小心！可能造成遺囑無效，發生遺產爭議。



正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的爺爺有長子及長孫的情節，希望在他百年以後，遺產讓長孫也能分配，偏偏按照民法1138條的規定，長孫並沒有繼承權，所以就透過民間公證人成立了一份公證遺囑，將名下的不動產鉅細靡遺的分配給子女們，當然包括長孫也可以受到遺贈，雨露均霑。



老爺爺完成公證遺囑以後，家人擔心他年紀大了，而且近來詐騙集團橫行，深怕老爺爺名下的不動產被騙走，於是將其名下的不動產，自益信託到其中一位信任兒子名下，一來避免被詐騙，二來兒子辦事老爺爺也放心。



日子在指縫間流逝，爺爺過世了，繼承的事實發生了，當子女們提示爺爺的公證遺囑擬辦理繼承登記時，才發現大事不妙，公證遺囑無效，真的是青天霹靂。



依照民法第1202條：遺囑人以一定之財產為遺贈，而其財產在繼承開始時，有一部分不屬於遺產者，其一部分遺贈為無效；全部不屬於遺產者，其全部遺贈為無效。但遺囑另有意思表示者，從其意思。所以，當爺爺的遺囑成立之後，因為擔心被詐騙將不動產再信託給兒子，該不動產就不屬於爺爺的遺產了，因此該份遺囑無效，只能按照民法第1138條的規定，由子女們繼承，長孫就沒有繼承權了，爺爺對長孫遺贈將無法達成。



另外，依據法務部2011.11.22法律字第1000026003號函：立遺囑人立自書遺囑將一定不動產指定繼承，嗣後又將不動產信託移轉與受託人，則死亡時不動產屬信託財產，權利應歸屬受益人，非屬遺產，又遺囑未有明確意思表示，縱認遺囑人意思為遺贈，依民法第1202條規定，遺贈亦為無效。



您有類似的案例嗎？遺囑成立後，因為都更、危老和建商合建或是避免詐騙，所以必須把不動產信託到銀行、信託公司或是家人名下......切記！您的遺囑可能無效，必須重新簽署，別讓遺『囑』變成遺『憾』。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新青安房貸去年8月1日上路，內政部不動產資訊平台資料顯示，新青安房貸實施後，帶動去年第3季新增購置住宅平均貸款期數達305期，較政策上路前的第2季多10期，創統計來新高，也是首度突破300期大關。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，新青安房貸將申貸上限額度，從新台幣800萬元提升至1000萬元，擴大適用交易總價帶，加上新青安最長貸款年期從30年延長到40年，寬限期上限也從3年展延至5年，有利於買家藉由拉長還款年期，降低每月的房貸負擔。

張旭嵐指出，新青安房貸政策一上路就反應熱烈，平均貸款期數從去年第2季的295期，提升到305期，如今新購屋的房貸族，平均貸款年期已超過25.4年。

台灣房屋指出，南部地區因房價相對親民，受新青安額度提高而受惠的新案頗多，去年第3季高雄、台南湧現大量新成屋申貸，由於銀行放貸常有屋齡加貸款年期小於一定標準的原則，因此新案更有機會爭取長年期貸款，也讓高雄、台南去年第3季的平均貸款期數，分別以348期、336期高居六大都會區冠、亞軍。

不過青安優貸政策拉長房貸年期似有前例可循，台灣房屋根據不動產資訊平台資料，比對青安政策變動前後季度的新增房貸平均期數，2010年底財政部青安貸款開辦後，2011年第1季平均貸款期數便升至223期，單季成長36期，季增期數史上最多，此後平均貸款期數便保持在220期以上。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，內政部最初在2009年主辦的青年貸款方案，額度只有200萬元，最高年限20年；而2010年底財政部青安貸款開辦，額度拉高至500萬元，年限提升為30年，這也是官方首度端出30年期的政策性優貸，加上當時房市正處於多頭上升期，申貸購屋情況踴躍，使貸款期數大躍進。

陳定中指出，2016年初青安政策雖有變化，但僅調升額度，年期、寬限期上限均不變，民眾無法拉長年期來平衡每月負擔，且該年正逢房地合一實施的房市低潮，因此該次政策變動前後，貸款期數保持不變；而2023年第3季的新青安，額度與年期上限皆擴張，促使期數季增10期，增加期數為史上次多，牽動貸款期限衝破300期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2023年8月新青安優貸政策上路，不只為房市挹注買氣，也成為房貸年期拉長的最大推手？根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，新青安實施的2023年第三季，新增購置住宅平均貸款期數達305期，整整比政策上路前的2023年Q2增加10期！這也是數據統計以來，首度突破300期大關，改寫史上新高紀錄！

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，新青安將申貸上限額度，從800萬元提升至1000萬元，擴大適用的交易總價帶；加上新青安最長貸款年期，從30年延長到40年，寬限期上限也從3年展延至5年，有利於買家藉由拉長還款年期，降低每月的房貸負擔，所以政策一上路就反映熱烈，平均貸款期數也一口氣從295期，提升到305期，如今新購屋的房貸族，平均貸款年期已超過25.4年。



此外，房價相對親民的南部地區，因新青安額度提高而受惠的新案頗多，2023年Q3高雄、台南便湧現大量新成屋申貸，由於銀行放貸常有「屋齡+貸款年期」小於一定標準的原則，因此新案更有機會爭取長年期貸款，也讓高雄、台南2023年Q3的平均貸款期數，分別以348期、336期高居六都冠亞軍！高雄季增46期、台南季增35期也分居六都季增期數一、二名，連帶推升全台整體的平均貸款期數。



事實上，青安優貸政策拉長房貸年期似有前例可循。台灣房屋根據不動產資訊平台資料，比對青安政策變動前後季度的新增房貸平均期數，2010年底財政部青安貸款開辦後，2011年Q1平均貸款期數便飆高至223期，單季暴增36期，季增期數史上最多，僅一季之差，房貸族就多背3年債！此後平均貸款期數便保持在220期以上。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，內政部最初在2009年主辦的青年貸款方案，額度只有200萬元，最高年限20年；而2010年底財政部青安貸款開辦，額度拉高至500萬元，年限提升為30年，這也是官方首度端出30年期的政策性優貸，加上當時房市正處於多頭上升期，申貸購屋情況踴躍，使貸款期數大躍進。



2016年初青安政策雖有變化，但僅調升額度，年期、寬限期上限均不變，民眾無法拉長年期來平衡每月負擔，且該年正逢房地合一實施的房市低潮，因此該次政策變動前後，貸款期數保持不變；而2023年Q3的新青安，額度與年期上限皆擴張，促使期數季增10期，增加期數為史上次多，貸款期限也因而衝破300期一延難回頭。

歷經去年的打炒房政策、限貸令及囤房稅修法輪番上陣，國內房市卻紋風不動，甚至預期329檔期將出現報復性推案，央行總裁楊金龍日前重申信用管制措施會滾動式檢討，「不會到此為止」。學者認為，截至目前為止推出的打炒房政策都針對賣方，短期看似有增加供給的效果，中長期會造成供給減少，在供需失衡的情況下，恐進一步推升房價。

國內房市在去年第3季後呈現價量回升，房價也持續推高，央行總裁楊金龍3月14日赴立法院財政委員會備詢，朝野立委皆關切選擇性信用管制是否會祭出第六波，抑或針對特定對象提高利率。楊金龍表示，提高利率基是為了壓抑通膨，且基於利率自由化；至於央行推出選擇性信用管制目的並非抑制房價，國內房價上漲原因，美中貿易戰後台商回台投資所帶動，將會在下周四（3/21）理監事聯席會議中審慎討論，進行滾動式檢討，「不會就到這裡為止」。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，央行的利率決策會讓產業全面受到影響，升息是為了抑制通膨，況且利率調高後，不只衝擊一般家庭的房貸，也會影響產業的投資和成本，只會對產業造成誤殺，可以說是「用大砲打小鳥」，不贊成用總體經濟政策來處理個別產業問題。

吳大任指出，觀察目前打炒房政策的對象，都是針對賣方短期持有，如房地合一稅、選擇性信用管制、限制紅單轉售等，這些政策確實短期內，會讓投資客或建商急於出清，但中長期會減少供給，許多中小型建商會將房屋和土地盤給大型建商，或是資金充足的屋主長期持有。

他表示，在不動產持有成本偏低的情況下，以1000萬元的房屋為例，一年的稅額約1萬多元，對比購買汽車的民眾，一年要負擔好幾萬元，養房的成本比養車還低，在此結構之下，賣方承受的壓力大、市場供給持續減少，但剛性需求仍在，勢必會推升房價上揚，不論是房地合一稅或囤房稅，所帶來的效果有限。

吳大任說，現行的選擇性信用管制緊縮建商融資成數，還有「18個月內動工興建」限制，央行或可再評估選擇性信用管制可以強化的部分，甚至針對房貸利率進行管制，採取雙重控管的方式。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近來民眾投資熱錢流向台股ETF、及不動產投資；針對如何避免熱錢過度投入房市，央行表示，自2020年12月以來已五度調整選擇性信用管制措施，也在2022年3月至2023年5月之間五度升息、二度調升存準率；至於國人超額儲蓄的部分，應善用資金投入國內、外實體投資。

央行下周一（3月18日）將隨同金管會赴立法院財政委員，就「從ETF熱賣看政府如何健全投資管道引導民間游資，避免熱錢過度投入房市」進行專題報告並備質詢。

央行報告指出，國人儲蓄率遠大於國內投資率，以致超額儲蓄持續累積，近10年（2014至2023年）超額儲蓄率持續超過10%，截至2023年底的超額儲蓄有3.31兆元。

針對熱錢流入房市，央行表示，已配合政院「健全房地產市場方案」五度調整選擇性信用管制措施，就是在避免過多信用資源流向不動產；過去二年也已五度升息和二度調高存準率。

但影響房市投資因素眾多，防範熱錢流入不動產市場，仍有賴相關部會通力合作。包括內政部已實施實際登錄2.0，禁止預售屋紅單炒作；《平均地權條例》修法，限制成屋及預售屋換約轉售。財政部實施房地合一稅2.0，加重短期交易稅負，並將在今年7月起施行「房屋稅差別稅率2.0」（俗稱囤房稅2.0）。

但央行表示，健全房市措施多屬制度變革，政策成效需較長時間才會顯現，也待中央與地方政府合作落實相關措施。

至於游資過多，則要引導資金投入國內、外實體投資。在提振民間投資一項，將增強民間參與公共建設（BOT）量能，並鎖定少子化、高齡化趨勢，以及淨零排放目標，推動相關基礎建設。

因應家庭儲蓄率高，可引導民間資金發展金融服務業及財富管理業務，國人充裕資金是國內金融業者發展高階資產管理中心的基礎。

另外，台灣也該善用超額儲蓄進行跨國併購，取得關鍵技術及戰略性資源，協助廠商全球布局，鞏固全球價值鏈地位。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據專業市調機構調查，受惠於農曆年假賞屋客增加、開春後台股旺到最高點，房市已連續亮出第15顆綠燈，329檔期將屆之際，報復性推案潮來勢洶洶。市場專家預期，若3月底央行理監事會議維持利率不變，不僅台股穩步發展，329檔房市可望一路暖到520檔。

代表北台灣預售新屋市場溫度的「住展風向球」，公布今年2月分數為44.8，維持1月水準，再亮出一顆代表「穩定安全」的綠燈。風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，其中預售屋推案量、待售建案個數、來客組數的分數都走升，議價率、成交組數則下滑，新成屋戶數分數持平。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，在供給量方面，2月新成屋戶數比前月微增20戶，不過預售推案金額已連續第三個月維持400多億元，扣除年節與工作天數，還較1月小幅增加40多億元，建商農曆年後逐步推案跡象確立，為329檔期暖身。

在需求方面，調查顯示，主要指標案每周平均成交組數約2.6組，比1月的3.3組下滑。陳炳辰分析，主要原因是2月有春節假期，買方也不急於在過年時節出手。

不過在賞屋量方面，2月來客數指標分數衝上近10個月最高點，指標案每周平均來客組數約27.7組、月增3.4組、14.1％，指標案及舉辦贈品活動的案場吸引不少來客。

在待售建案個數方面，從1月的1,085個，減至2月的1,056個，月減2.7％，為連續第三個月下滑，儘管成交組數下滑，但市場仍有一定需求去化供給量，房市恆溫走強。

面對即將來臨的329檔期，陳炳辰指出，沉寂一年多的預售屋市場將出現報復推案，主要亮點涵蓋北市中山區、新北三重區、桃園大園區，及竹縣竹北市、寶山鄉，知名建商如佳元、愛山林、寶佳、元亨等指標案已蓄勢待發。

陳炳辰分析，3月底央行將召開理事會，外界普遍預期利率不變，且近期台股表現給力，有利於房市買氣發展，若沒意外的話，直到520檔期，房市熱度將不減；至於下半年，要觀察美國總統大選、新版囤房稅上路等變數，是否影響房市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】