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政府近年出手調控房市，令屋主擔心影響獲利，但根據樂居網調查，賣房賺錢其實大有人在，統計2023年度的實價登錄，截至9、10月賺錢的約有3.6萬筆，賠錢約有1132筆，意味著大約有97%賣房皆賺錢。

樂居網檢視實價登錄資料，發現2023年度的全台新建案平均房價，大約落在40幾萬元，房價幾乎看不到1或2字頭，便宜的區域幾乎也站上3字頭，包括桃園觀音、台中海線、大寮、屏東、彰化等，整體房價呈現上漲，不像外界預期每年價跌10%。

樂居網提到，實價登錄都有前一筆的交易紀錄，可以統計賺賠筆數，檢視發現2017年房市開始起漲，賣房賺錢者也開始變多，最多人賺錢的是2021年，當年賣房子賺錢的 (有前一次交易紀錄)是44210筆。

值得一提的是，檢視2023年度的實價登錄，大約揭露到9月、10月，透過預估值推算發現，賺錢的大約有3.6萬筆，賠錢的約有1132筆，意味著2023年賣房行為當中，大約97%都是賺錢。

▼房市賺賠比例。（示意圖／翻攝樂居網）

樂居網認為，總結2023年的房市狀況，大致分為以下三點：

1. 年初冷，年中起飛，年終轉樂觀。

2. 新案待售量從3月之後開始降低，原本擔心的指標轉正向。

3. 北部相較於中南部供給量低。

反觀今年房市，大致也可歸類以下三個重點，包括不利多房者、提升持有稅、租金補貼；今年可以留意三大指標，是否出現變化，分別是預售交易量、新案待售存量、推案結構變化，預估今年房市將呈現量持平、房價微幅上升的格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價高漲、稅率影響下，去年交屋量爆發，卻未見賣壓潮。據統計，2023年第一次完工數量高達14.9萬棟，創近15年新高。房仲業者指出，觀察市場未見轉手賣壓，影響屋主售屋意願主要有兩大因素，包括房價漲多房地合一短期稅率太重、3、4年前購買預售的自用比例較高等因素，不過雖然市場尚未見交屋轉手潮，但大量交屋也為裝修業者帶來不錯的商機。

統計顯示，去年完工辦理第一次登記達14.9萬棟，完工數量創下2009年以來新高，完工量最大的是台中市的2.4萬棟，新北市的2.2萬棟，桃園市的2.1萬棟，高雄也有1.9萬棟。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常預售案到新成屋後，都容易出現一些轉手需求，也常見一個新興重劃區大樓完工後，樓下就有房仲業者進駐，就是看好新成屋轉手需求與市場上有想要購置新成屋的買方。

不過房地合一稅上路後，本來只要閉鎖超過兩年稅率就降到20%，現在要超過5年才能降到20%，導致有些非自用需求選擇先租等待重稅期間過去，另外3、4年前市場景氣不像前兩年那樣暢旺，市場買方自用的比例也高，都導致新成屋即使交屋多，也沒有大量轉手的賣壓出現。

曾敬德表示，新成屋大量完工雖然未見轉手潮，不過大量交屋也帶來裝修商機，近年裝修成本受到缺工與原物料上揚影響，裝修成本都比早前增加甚多，甚至裝修期間動輒要拉長到半年，帶動裝修業者的商機增溫，根據主計總處統計，2020到2023年住宅維修費用就上漲了將近13%。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部訂定發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修豪宅認定標準，外傳央行正評估中，引發不動產業者跳腳。專家認為，財政部的動作宣示意義大於實質意義，央行本身是獨立機關，「跟進的機會不太高」，況且每個單位對豪宅門檻的定義不同，以台北市為例，財政部下調至6000萬元，央行則是7000萬元，但台北市認定的豪宅是8000萬元。

財政部訂定發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，下修豪宅認定標準，台北市及新北市分別為6000萬及4000萬元，桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市為3000萬元。

至於央行對豪宅的定義，台北市住宅鑑價或買賣金額7000萬元以上、新北市住宅是6000萬元以上，而雙北以外的國內地區住宅則是4000萬元以上；加上選擇性信用管制對豪宅的貸款額度僅4成，且無寬限期。據了解，央行確實進行評估，但豪宅認定標準是大事，需要一段時間，要等到理監事會議才會更明朗。

馨傳不動產智庫執行長何世昌受訪時說，財政部的用意，宣示意義大於實質意義，且目標鎖定舊制售屋，針對房地合一稅正式上路以前，個人出售房屋，未提供交易時的實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時的實際成交金額或原始取得成，得按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額的比例，計算歸屬房屋的收入，再以該收入17%計算出售房屋的所得。

何世昌說，財政部壓低豪宅標準線，使得適用舊制的高價房屋交易有機會被課稅，但有些人不見得會選擇舊制售屋，若採用房地合一稅，免稅額還有400萬元，實際影響的數量並不如想像的多。

對於不動產業者的憂慮，何世昌表示，若豪宅標準線越壓越低，勢必會影響坪數的大小，現階段房價的單價都不低，只要坪數大，很容易觸碰到豪宅線的標準，如以央行的定義為例，依照中南部地區的房價乘以坪數，再加上停車位，就會「觸頂」，加上限貸令的規範，業者勢必會憂心。

何世昌指出，每個單位都有字型的豪宅定義，以台北市的豪宅定義為例，財政部目前定義是6000萬元，央行的標準是7000萬元，而依照「台北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」，房地總價含車位在8000萬元以上，才是豪宅，市場不必太過憂心，目前政策方面以打擊中大坪數和換屋族為主。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

外界常說高房價導致年輕人不婚不生，應是聽似有理、但無確實根據的說法；是否擁有住宅與不婚不育，從數據角度來看，兩者間更像是獨立事件，不宜混為一談。

內政部公布最新統計報告指出，隨經濟發展，台灣的婦女勞動參與率不斷提升，育齡婦女總生育率則呈現下降，少子化趨勢愈加明顯；生母生育第1胎平均年齡從101年起已超過30歲，因此探討30到49歲影響婚育的因素至為重要。

內政部說，112年30到49歲的青壯年713萬423人，較107年的738萬2822人減少25萬餘人；青壯年平均初婚年齡隨學歷越高而越延後，大學學歷者的平均初婚年齡為30.23歲，碩士以上學歷31.29歲。

觀察各教育程度結婚率及生育率，內政部表示，大學學歷者結婚率57.77%最低，碩士以上學歷者64.88%次低，而大學學歷者生育率46.79%最低，碩士以上學歷者52.07%次低。

內政部指出，婚前無自有住宅者結婚率67.23%，較有自有住宅者結婚率47.71%高19.52個百分點；生育前無自有住宅者生育率58.36%，也較有自有住宅者生育率40.31%高18.05個百分點。是否「結婚」最主要影響因子為年齡，有無自有住宅則並非影響結婚的重要因子。

內政部表示，外界常說「因為房價太高導致年輕人結不了婚、不生小孩」，應是一個聽似有理、卻無確實根據的說法；實現居住正義固然重要，但是否擁有住宅與不婚、不育，從數據角度來看，兩者間更像是獨立事件，不宜混為一談。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

財政部近日發布「2023年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，降低豪宅認定標準，擴大課稅對象，傳央行也正評估是否跟進。全國商總主席、鄉林集團賴正鎰2024年2月22日說，通膨、工料及土地飆漲，成本增加墊高房價，若財政部與央行接連下修豪宅標準，不僅加稅墊高成本，將來建商為了讓換房者買得起房並順利貸款，只能推更小坪數房子，他反問政府「難道要叫大家將來都住鳥籠嗎？」

賴正鎰還說，業界已經形成共識，建議政府因應市場機制，應該隨之提高豪宅認定標準，在現有標準為基礎，各增加1000萬元。他指出，選後該停止打房了，若是一再限縮民眾購房貸款門檻或提高稅收來抑制房市，只會更扭曲房市樣貌，況且房地產已經都被打趴在地，政府不能再帶頭限制市場發展。



央行從2012年6月開始採取限制豪宅貸款成數的規定，當時豪宅認定標準，雙北市為8000萬元、其他地區5000萬元；在2014年下修並將其他縣市納管，台北市7000萬元、新北市6000萬元，其餘桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市為4000萬元至今。



財政部原本都與央行同步，但2024年開春，財政部竟率先開出打房第一槍，擴大豪宅認定標準，也就是降低課稅門檻，台北市從7000萬元降為6000萬元，新北市從6000萬元降為4000萬元。桃園、台中、台南、高雄也都從4000萬元降為3000萬元，其他地區降為2000萬元，將2014實施房地合一稅之前的舊屋納管，將來這些房屋買賣時都將面臨高稅額問題。



有意購屋民眾聽到政府下修豪宅認定標準，直呼「不可思議！」，最近賞屋客人想要換屋，抱怨過去住慣了七十多坪的房子，現在為了要能多些貸款，來降低自備款，必須選擇更小坪數的房子。



民眾說，像是台北豪宅每坪單價至少150萬元起跳，若降為6000萬元，只能買40坪的兩房房子；台中每坪已漲到60萬元，若降為3000萬元，只能買50坪「小三房」，而且貸款將更不容易。在彰化，雲林、嘉義買個透天厝，可能要價超過2000萬元，動輒「觸頂」，頂破豪宅標準的總價天花板，嚴重影響貸款成數。



對於民眾的抱怨，賴正鎰呼籲財政部與央行應該根據市場機制與價格，勇敢上調，在現有標準為基礎，各增1000萬元，也就是台北市8000萬元，新北市7000萬元，其餘四都及新竹縣市增為5000萬元，其餘縣市3000萬元。



賴正鎰透露，多數房地產業界抱怨心聲四起，政府對房地產業祭出太多打房手段，又是房地合一稅，又是豪宅稅，房地產相關稅賦項目太多了，一條牛被剝好幾層皮，政府不能缺錢就加稅，政府已經連續多年都超收稅額，2023年也將近3700億元，請政府不要再追打房地產業，每打一次房，都會墊高成本，結果造成房價不斷上升，還反過頭來怪罪業者，讓業界背黑鍋，這是簡直是倒果為因。



他提醒政府，政府實施豪宅稅及認定標準多年以來，購屋者貸款僅剩四成，打房效果已經形成，達到軟著陸的目的，若這次央行又跟進財政部下修標準，對購屋者貸款額度將難上加難，未來可能買個房子的總價動不動就觸頂，未來買房自備款大增，買房更難，未來房地產業只能被迫在夾縫中生存，逼不得已只能將成本轉嫁消費者，還可能間接使得成屋市場租金大漲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不動產買賣「眉角」多，稍有不慎就會出問題！小華（化名）以100萬出售一車位給鄰居，誰知道銀行要求提前清償部分貸款，且金額達150萬，讓他陷入可能違約窘境。

小華購買的預售屋剛交屋入住不久，由於該建案區位良好，且小華與太太都需要以汽車代步，所以一口氣以200萬買了2個車位，單價1個為100萬。

小華表示，「近期我被調職到中部任職，覺得車位空著可惜，於是決定用原價100萬轉售給鄰居，我也就收了他30萬訂金，誰知道，房貸的銀行，竟然要求我提前清償150萬的房貸，讓我現在賣也不是、不賣也不是。」

依據內政部版的買賣契約，賣方反悔不賣，需賠付訂金的一倍，所以小華如果打算反悔不賣，除了返還訂金30萬之外，還要賠付30萬作為違約金。

負責協辦的地政士、正業地政士事務所鄭文在表示，「其實這種情況小華並非個案，相當常見，因為車位通常沒有獨立權狀，與房屋綁在一起，想要出售，必須經房貸銀行同意，方能進行移轉登記。」

他進一步說明，一般受薪階級購屋都有房貸，如果質押的房屋要進行任何移轉登記，都必須經債權人銀行同意，所以出售停車位，一般銀行都會要求提前清償部分貸款，金額則由銀行方開價。

鄭文在說，「其實小華的情況還不算很糟，畢竟多還的50萬，只是提前清償，整體來看，並沒有吃虧，所以沒必要為了解約，承擔可能要支付違約金的風險；我以前還遇過一個客戶，因還款紀錄不正常，直接被要求所有房貸全額清償，才願意出具同意書的情事。」

他建議，如果想要單獨出售車位，最好在開始出售前，就先向貸款銀行提出同意書的申請，確認須提前清償金額後，再進行出售行為，才能避免自己陷入可能違約的窘境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據台北市實價週報資料顯示，2023年12月以及2024年1月，台北市的豪宅市場共出現22筆達億元等級的交易。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，市場已逐漸適應政府打炒房的「私法人購屋許可制」，且習慣總統大選干擾，因此這些交易並未受到影響。

曾敬德進一步說明，買方常常對於經濟和情勢變化非常敏感，最近2個月億元豪宅市場的表現就是一項明證。這也反映了這類族群對於房市後市的看法並不悲觀。雖然政府對私法人購屋的限制影響了一部分的買家，但在時間的推移下，市場仍然會找出可行的方案。

信義房屋統計北市實價週報資料，2023年12月以及2024年1月的22筆億級豪宅交易中，包含了預售案「國賓皇琚、敦仰、富邦藝樹、宏國大道城B棟」。

其中，交易價格最高的是「One Park Taipei信義聯勤」，總價為4.2億，單價為279萬；次高的是敦化北路的敦仰案，總價為2.7億，單價為226萬；而交易量最高的則是「國賓皇琚」，2023年12月一次揭露了3筆交易，總價範圍在2.3億到2.8億之間，單價在207萬到216萬之間。

曾敬德表示，私法人購屋已經有些取得了政府的許可，看來未來類似的案子將會越來越多。另一方面，今年台股創下了歷史新高，也會吸引更多的資金流入房市，進一步提升豪宅市場的買氣。然而，儘管豪宅市場的買氣確實在回升，但豪宅交易仍然處於「穩定慢慢賣」的狀態。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部日前公布2023年第3季全國房貸負擔率，屏東縣房貸負擔率為29.79%，為全國僅存負擔率低於3成的縣市之一。根據台灣房屋集團統計，2023年屏東縣房市交易仍以透天住宅為大宗，約有近6成購屋族偏好透天宅，集合式住宅則約佔4成，而透天熱門購屋區，分別由屏東市、潮州鎮及內埔鄉分居前3名。



觀察3大熱區近5年房價表現均呈上揚，其中，屏東市透天平均鑑估總價從2019年的668萬元，2023年上揚至953萬元，漲幅約4成，潮州鎮漲勢最兇，從724萬元漲破逾千萬元，2023年透天平均總價為1070萬元，漲幅近5成，漲勢雖明顯，不過有天有地的透天宅，平均千萬元還是有的找，國境之南儼然為南台灣購屋天堂。

 

台灣房屋潮州富山加盟店店東邱璿樺表示，目前屏東市屋齡20年左右的中古透天，總價約在1200萬元上下，房價與新大樓差不多，然而相同價格下，多數長輩購屋，仍會偏好選擇有天有地的透天宅，加上屏東早期建物類型以透天為大宗，目前市場上流通物件仍以透天為主流。



邱璿樺指出，屏東縣近年建設利多齊發，包括屏東火車站高架化、高鐵南延六塊厝車站、高雄榮總屏東分院興建等，紅利挹注推動房市買氣爆發，包括像屏東市、潮州、內埔等熱區更是推案不斷，帶動人口移入，房市價量雙雙上揚。而潮州鎮具地理優勢，因鄰近88快速道路，能快速接往高雄、墾丁及台東地區，為南來北往的中繼站，近期亦有日式園區、老街活化議題帶動商圈發展，整體生活機能成熟、交通便利，除了在地自住，更吸引不少外地客投資置產，以目前潮州市區透天總價千萬元有找，多為屋齡30~40年的老透天，中古車墅總價約在1200~1300萬元，新穎車墅總價則要1800萬元起跳，除了透天宅，潮州大樓推案每坪更已開價3字頭，挑戰潮州房價天花板。



屏東購屋比例雖以透天宅居多，不過相比2019年，近5年來屏東透天住宅與集合式住宅交易比例，已從7：3轉變為6：4，透天購屋比例減少，反而偏好集合式住宅的購屋族增加了約1成。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，受少子化、家庭結構迷你化，即便非六都城市，民眾購屋偏好也隨之改變，加上現今年輕客群多偏愛新屋，然而新透天總價高，總價較好入手的新大樓、華廈物件因此越趨熱門，尤其近年屏東興起新加坡式建築熱潮，1樓通常規劃成停車位，戶數少社區單純、公設比普遍較低且房價較親民，全新3房含車位總價約在7~800萬元可入手，成為不少年輕客群購屋新寵。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年營建造價大漲，衝擊危老改建推動，據統計，目前台北市累計918件核淮危老，不過已有98件失效，等於超過1成案件因未能及時請照、開工而失效，其中又以小基地衝擊最為明顯，危老失效案中7成都是面積未達150坪的小基地開發案。

危老改建失效，多為未在核准後六個月內申請建造執照或辦理展延，也多因造價上漲，導致先前談好的整合案與營造廠都造成沉重壓力，導致原先投入危老改建的計畫延宕、或胎死腹中。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，小面積的開發案本來造價單位成本原本就比中大型基地來得高，面臨造價大幅上揚，每坪造價成本上揚幅度更大，過去小基地的開發案，造價上揚前評估造價約每坪18萬元，這波造價上揚發包後每坪單價已經達每坪30萬元，上漲幅度達6成以上。

此外，近年房市景氣好、百業投資暢旺、各方搶建，營建缺工問題嚴峻，小基地建案要找營造廠發包的難度也很高，營建成本上揚對於台北市小型基地危老改建案件衝擊相當大。

據統計顯示，台北市累計已有98件危老備註失其效力、1案撤銷，其中有71案的基地面積不到150坪，屬於小面積基地的開發案件；若以區域來看，累計失效最多的是中山區的17案，其次為中正區15案，大同區10案。

若以危老案核淮的時間來看，2020年失效案件數有40案，2021年失效案有32案，正是造價開始走揚的時間點。由於核准到失其效力間還有請照展延等時間，加上後來談的整合案件都已經考量造價大幅上揚的因素，去年危老失效案數量較少，僅有2案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房屋價格穩定上漲，民眾背房貸平均金額持續增長。具體顯示在房貸平均授信額度節節攀高，截至去年第三季，平均已經來到964萬元，創下歷史新高，最快有機會在去年第四季，最晚在今年就會突破千萬元，續創新高。

不過因為公股銀行積極承作新青安房貸，由於有1千萬元的上限，平均授信額度700～800萬元之間，亦可能會減緩平均房貸破千萬元的速度。

據聯徵中心資料顯示，房貸平均授信額度自2009年第一季的430.9萬元，2009年第四季突破500萬元，2012年第二季超過600萬元，2014年第三季首次超過700萬元，直到2020年第三季超過800萬元，並於2023年第一季來到905.9萬元，第二季932.1萬元，第三季衝至964.1萬元。照這個趨勢來看，尚未公布的去年第四季就有機會超過千萬元，最慢在今年就一定超過千萬元。

從平均鑑估值來看，也就是整體房屋鑑估價格，聯徵中心統計，自2013年第四季就已經超過千萬元，來到1,007.2萬元，2019年第四季突破1,100萬元，2022年第一季超越1,200萬元，並於2023年第三季首次超過1,300萬元，來到1,339.9萬元。

依照信義房價指數來看，去年第四季來到153.44，較2022年第四季的142.06，年增率達8.01％，都顯示房屋價格持續穩定上升當中。

公股銀主管分析，今年房市走勢，評估央行持續管控房市及平均地權條例修正案上路，政府住宅政策也以社宅興建、租金補貼與囤房稅等為主軸，預估未來整體房市仍將以自住需求的剛性買盤為主，房市將呈現「量穩價平緩」走勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】