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桃園航空城近期加速開發腳步，鄰近的客運園區以低單低總價優勢，受惠最大，價格也逐年墊高，根據實價登錄統計，客運園區近10年來漲幅近1倍，尤其2021年，桃園航空城前置工程啟動，加上青埔比價效應，房價從1字頭跳到2字頭，之後更以每年20%的幅度成長，近期新案開價多在3字頭，專家直指客運園區的優勢：「整個台灣只有一個航空城。」

【區域看點】

1. 
   

   政府積極推動航空城計畫，產業專區已標出33公頃土地，將帶來龐大就業人口。

   
   


2. 
   

   周邊交通建設眾多，「國道2號大園交流道至台15線新闢高速公路」去年通車，「客運園區至機場聯絡道路」二期工程也將完工，交通明顯改善。

   
   


3. 
   

   區內有4座公園，環境綠意盎然，學區為潮音國小、雙語大園國中。

   
   

第三航廈力拼2026年完工

蹉跎已久的桃園航空城計畫，今年有實質的進展，包括航空城啟動安置戶選屋作業，52公頃的優先產業專區，已標售出7塊基地，共計33公頃，今年可望交付土地，桃園機場第三航廈也正如火如荼興建中，力拼2026年完工，建設火熱，連帶周邊客運園區也跟著一片熱絡。

新理想廣告總經理黃正忠表示，客運園區以往一直是被遺忘的區域，主因是對外交通不便利，沒有增加就業機會，還有航空城計畫雖然喊很久了，實質還沒開始，直到2022年產業專用區土地標售開出紅盤，且標走土地的都是知名大型企業，又以星宇航空、統一超手筆最大，分別標下逾4.35萬坪、2.55萬餘坪的土地，可預見將帶來龐大的就業機會。

不僅如此，客運園區聯外交通也有明顯的進展，以往客運園區前往機場聯絡道，都要進入大園市區，經常造成壅塞回堵車潮，去年初，「國道2號大園交流道至台15線新闢高速公路」的國2甲通車後，民眾可經由台15線雙向4車道的高架橋直接銜接國道2號，國2甲後續還會延伸至台61線，可行性研究報告已經核定，搭配已核定推動辦理的國1甲，建構大桃園地區完整的高、快速公路網。

另外還有「客運園區至機場聯絡道路」，一期工程已完工通車，二期工程也即將完工，未來客運特區可直通機捷A15站，不需再繞進大園舊市區。

目前客運園區生活機能還需仰賴大園市區，但車程約5~10分鐘就可抵達，園區有4座公園，還有運動中心、棒球場及籃球場，大園國中也已搬遷至此，採雙語教學，相當適宜居住。

新案只有3字頭 遠低於青埔、中壢

《住展》雜誌發言人陳炳辰指出，該地段目前熱度不錯，為大園區的航空城話題地帶，綠地、學校亦有實質居住效益，指標揭露筆數都在百筆以上可茲印證買氣，買盤據傳多為置產客，不少潛銷案則在農曆年後都將陸續公開。

而現況來說，璟都建設新案帶動話題厥功甚偉，還有名人代言拉抬賞屋效益，其他如華登、寶佳、馥誠新案也為區域指標，來勢可期。以實價觀察，預售新案不乏站上3字頭，應也為趨勢，相較鄰近中壢區均價4字頭，青埔更是5、6字頭，比價效益不言可喻。

【在地人說】低單低總 新青安最佳入手區

去年政府推出新青安優惠房貸利率政策，激起不少買氣，新理想廣告總經理黃正忠認為，2024年的趨勢很簡單，首購低單低總的區域將會熱銷，尤其航空客運園區前往機場聯絡道的交流道通了，後續的聯外道路、航空城計畫都持續在進行，又是低單低總產品，30坪產品總價約1000萬元，落在新青安優惠房貸範圍內，房價還有很大的成長空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

人有生老病死，有出生就有死亡，當死亡發生時，就是遺產繼承的開始，所以，有些人會生前規劃，未來遺產如何分配給子孫們，預立遺囑，避免子孫們繼承遺產時發生爭議，未雨綢繆。

正業地政士聯合事務所表示，近年來詐騙橫行，許多的家人擔心老人家的不動產遭遇詐騙，於是將老人家名下的不動產信託到兒女名下，避免老人家被騙上當，不動產遭到盜賣或是過戶，確保資產安全。



這些看似非常合理而且聰明的做法，是我們日常辦理不動產登記常遇到的案例。但是單純的兩件事情，如果先後發生，小心！可能造成遺囑無效，發生遺產爭議。



正業地政士聯合事務所分享案例指出，個案中的爺爺有長子及長孫的情節，希望在他百年以後，遺產讓長孫也能分配，偏偏按照民法1138條的規定，長孫並沒有繼承權，所以就透過民間公證人成立了一份公證遺囑，將名下的不動產鉅細靡遺的分配給子女們，當然包括長孫也可以受到遺贈，雨露均霑。



老爺爺完成公證遺囑以後，家人擔心他年紀大了，而且近來詐騙集團橫行，深怕老爺爺名下的不動產被騙走，於是將其名下的不動產，自益信託到其中一位信任兒子名下，一來避免被詐騙，二來兒子辦事老爺爺也放心。



日子在指縫間流逝，爺爺過世了，繼承的事實發生了，當子女們提示爺爺的公證遺囑擬辦理繼承登記時，才發現大事不妙，公證遺囑無效，真的是青天霹靂。



依照民法第1202條：遺囑人以一定之財產為遺贈，而其財產在繼承開始時，有一部分不屬於遺產者，其一部分遺贈為無效；全部不屬於遺產者，其全部遺贈為無效。但遺囑另有意思表示者，從其意思。所以，當爺爺的遺囑成立之後，因為擔心被詐騙將不動產再信託給兒子，該不動產就不屬於爺爺的遺產了，因此該份遺囑無效，只能按照民法第1138條的規定，由子女們繼承，長孫就沒有繼承權了，爺爺對長孫遺贈將無法達成。



另外，依據法務部2011.11.22法律字第1000026003號函：立遺囑人立自書遺囑將一定不動產指定繼承，嗣後又將不動產信託移轉與受託人，則死亡時不動產屬信託財產，權利應歸屬受益人，非屬遺產，又遺囑未有明確意思表示，縱認遺囑人意思為遺贈，依民法第1202條規定，遺贈亦為無效。



您有類似的案例嗎？遺囑成立後，因為都更、危老和建商合建或是避免詐騙，所以必須把不動產信託到銀行、信託公司或是家人名下......切記！您的遺囑可能無效，必須重新簽署，別讓遺『囑』變成遺『憾』。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新青安房貸去年8月1日上路，內政部不動產資訊平台資料顯示，新青安房貸實施後，帶動去年第3季新增購置住宅平均貸款期數達305期，較政策上路前的第2季多10期，創統計來新高，也是首度突破300期大關。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，新青安房貸將申貸上限額度，從新台幣800萬元提升至1000萬元，擴大適用交易總價帶，加上新青安最長貸款年期從30年延長到40年，寬限期上限也從3年展延至5年，有利於買家藉由拉長還款年期，降低每月的房貸負擔。

張旭嵐指出，新青安房貸政策一上路就反應熱烈，平均貸款期數從去年第2季的295期，提升到305期，如今新購屋的房貸族，平均貸款年期已超過25.4年。

台灣房屋指出，南部地區因房價相對親民，受新青安額度提高而受惠的新案頗多，去年第3季高雄、台南湧現大量新成屋申貸，由於銀行放貸常有屋齡加貸款年期小於一定標準的原則，因此新案更有機會爭取長年期貸款，也讓高雄、台南去年第3季的平均貸款期數，分別以348期、336期高居六大都會區冠、亞軍。

不過青安優貸政策拉長房貸年期似有前例可循，台灣房屋根據不動產資訊平台資料，比對青安政策變動前後季度的新增房貸平均期數，2010年底財政部青安貸款開辦後，2011年第1季平均貸款期數便升至223期，單季成長36期，季增期數史上最多，此後平均貸款期數便保持在220期以上。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，內政部最初在2009年主辦的青年貸款方案，額度只有200萬元，最高年限20年；而2010年底財政部青安貸款開辦，額度拉高至500萬元，年限提升為30年，這也是官方首度端出30年期的政策性優貸，加上當時房市正處於多頭上升期，申貸購屋情況踴躍，使貸款期數大躍進。

陳定中指出，2016年初青安政策雖有變化，但僅調升額度，年期、寬限期上限均不變，民眾無法拉長年期來平衡每月負擔，且該年正逢房地合一實施的房市低潮，因此該次政策變動前後，貸款期數保持不變；而2023年第3季的新青安，額度與年期上限皆擴張，促使期數季增10期，增加期數為史上次多，牽動貸款期限衝破300期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2023年8月新青安優貸政策上路，不只為房市挹注買氣，也成為房貸年期拉長的最大推手？根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，新青安實施的2023年第三季，新增購置住宅平均貸款期數達305期，整整比政策上路前的2023年Q2增加10期！這也是數據統計以來，首度突破300期大關，改寫史上新高紀錄！

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，新青安將申貸上限額度，從800萬元提升至1000萬元，擴大適用的交易總價帶；加上新青安最長貸款年期，從30年延長到40年，寬限期上限也從3年展延至5年，有利於買家藉由拉長還款年期，降低每月的房貸負擔，所以政策一上路就反映熱烈，平均貸款期數也一口氣從295期，提升到305期，如今新購屋的房貸族，平均貸款年期已超過25.4年。



此外，房價相對親民的南部地區，因新青安額度提高而受惠的新案頗多，2023年Q3高雄、台南便湧現大量新成屋申貸，由於銀行放貸常有「屋齡+貸款年期」小於一定標準的原則，因此新案更有機會爭取長年期貸款，也讓高雄、台南2023年Q3的平均貸款期數，分別以348期、336期高居六都冠亞軍！高雄季增46期、台南季增35期也分居六都季增期數一、二名，連帶推升全台整體的平均貸款期數。



事實上，青安優貸政策拉長房貸年期似有前例可循。台灣房屋根據不動產資訊平台資料，比對青安政策變動前後季度的新增房貸平均期數，2010年底財政部青安貸款開辦後，2011年Q1平均貸款期數便飆高至223期，單季暴增36期，季增期數史上最多，僅一季之差，房貸族就多背3年債！此後平均貸款期數便保持在220期以上。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，內政部最初在2009年主辦的青年貸款方案，額度只有200萬元，最高年限20年；而2010年底財政部青安貸款開辦，額度拉高至500萬元，年限提升為30年，這也是官方首度端出30年期的政策性優貸，加上當時房市正處於多頭上升期，申貸購屋情況踴躍，使貸款期數大躍進。



2016年初青安政策雖有變化，但僅調升額度，年期、寬限期上限均不變，民眾無法拉長年期來平衡每月負擔，且該年正逢房地合一實施的房市低潮，因此該次政策變動前後，貸款期數保持不變；而2023年Q3的新青安，額度與年期上限皆擴張，促使期數季增10期，增加期數為史上次多，貸款期限也因而衝破300期一延難回頭。

歷經去年的打炒房政策、限貸令及囤房稅修法輪番上陣，國內房市卻紋風不動，甚至預期329檔期將出現報復性推案，央行總裁楊金龍日前重申信用管制措施會滾動式檢討，「不會到此為止」。學者認為，截至目前為止推出的打炒房政策都針對賣方，短期看似有增加供給的效果，中長期會造成供給減少，在供需失衡的情況下，恐進一步推升房價。

國內房市在去年第3季後呈現價量回升，房價也持續推高，央行總裁楊金龍3月14日赴立法院財政委員會備詢，朝野立委皆關切選擇性信用管制是否會祭出第六波，抑或針對特定對象提高利率。楊金龍表示，提高利率基是為了壓抑通膨，且基於利率自由化；至於央行推出選擇性信用管制目的並非抑制房價，國內房價上漲原因，美中貿易戰後台商回台投資所帶動，將會在下周四（3/21）理監事聯席會議中審慎討論，進行滾動式檢討，「不會就到這裡為止」。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示，央行的利率決策會讓產業全面受到影響，升息是為了抑制通膨，況且利率調高後，不只衝擊一般家庭的房貸，也會影響產業的投資和成本，只會對產業造成誤殺，可以說是「用大砲打小鳥」，不贊成用總體經濟政策來處理個別產業問題。

吳大任指出，觀察目前打炒房政策的對象，都是針對賣方短期持有，如房地合一稅、選擇性信用管制、限制紅單轉售等，這些政策確實短期內，會讓投資客或建商急於出清，但中長期會減少供給，許多中小型建商會將房屋和土地盤給大型建商，或是資金充足的屋主長期持有。

他表示，在不動產持有成本偏低的情況下，以1000萬元的房屋為例，一年的稅額約1萬多元，對比購買汽車的民眾，一年要負擔好幾萬元，養房的成本比養車還低，在此結構之下，賣方承受的壓力大、市場供給持續減少，但剛性需求仍在，勢必會推升房價上揚，不論是房地合一稅或囤房稅，所帶來的效果有限。

吳大任說，現行的選擇性信用管制緊縮建商融資成數，還有「18個月內動工興建」限制，央行或可再評估選擇性信用管制可以強化的部分，甚至針對房貸利率進行管制，採取雙重控管的方式。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近來民眾投資熱錢流向台股ETF、及不動產投資；針對如何避免熱錢過度投入房市，央行表示，自2020年12月以來已五度調整選擇性信用管制措施，也在2022年3月至2023年5月之間五度升息、二度調升存準率；至於國人超額儲蓄的部分，應善用資金投入國內、外實體投資。

央行下周一（3月18日）將隨同金管會赴立法院財政委員，就「從ETF熱賣看政府如何健全投資管道引導民間游資，避免熱錢過度投入房市」進行專題報告並備質詢。

央行報告指出，國人儲蓄率遠大於國內投資率，以致超額儲蓄持續累積，近10年（2014至2023年）超額儲蓄率持續超過10%，截至2023年底的超額儲蓄有3.31兆元。

針對熱錢流入房市，央行表示，已配合政院「健全房地產市場方案」五度調整選擇性信用管制措施，就是在避免過多信用資源流向不動產；過去二年也已五度升息和二度調高存準率。

但影響房市投資因素眾多，防範熱錢流入不動產市場，仍有賴相關部會通力合作。包括內政部已實施實際登錄2.0，禁止預售屋紅單炒作；《平均地權條例》修法，限制成屋及預售屋換約轉售。財政部實施房地合一稅2.0，加重短期交易稅負，並將在今年7月起施行「房屋稅差別稅率2.0」（俗稱囤房稅2.0）。

但央行表示，健全房市措施多屬制度變革，政策成效需較長時間才會顯現，也待中央與地方政府合作落實相關措施。

至於游資過多，則要引導資金投入國內、外實體投資。在提振民間投資一項，將增強民間參與公共建設（BOT）量能，並鎖定少子化、高齡化趨勢，以及淨零排放目標，推動相關基礎建設。

因應家庭儲蓄率高，可引導民間資金發展金融服務業及財富管理業務，國人充裕資金是國內金融業者發展高階資產管理中心的基礎。

另外，台灣也該善用超額儲蓄進行跨國併購，取得關鍵技術及戰略性資源，協助廠商全球布局，鞏固全球價值鏈地位。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據專業市調機構調查，受惠於農曆年假賞屋客增加、開春後台股旺到最高點，房市已連續亮出第15顆綠燈，329檔期將屆之際，報復性推案潮來勢洶洶。市場專家預期，若3月底央行理監事會議維持利率不變，不僅台股穩步發展，329檔房市可望一路暖到520檔。

代表北台灣預售新屋市場溫度的「住展風向球」，公布今年2月分數為44.8，維持1月水準，再亮出一顆代表「穩定安全」的綠燈。風向球六大構成項目呈現「三升、一平、二降」，其中預售屋推案量、待售建案個數、來客組數的分數都走升，議價率、成交組數則下滑，新成屋戶數分數持平。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，在供給量方面，2月新成屋戶數比前月微增20戶，不過預售推案金額已連續第三個月維持400多億元，扣除年節與工作天數，還較1月小幅增加40多億元，建商農曆年後逐步推案跡象確立，為329檔期暖身。

在需求方面，調查顯示，主要指標案每周平均成交組數約2.6組，比1月的3.3組下滑。陳炳辰分析，主要原因是2月有春節假期，買方也不急於在過年時節出手。

不過在賞屋量方面，2月來客數指標分數衝上近10個月最高點，指標案每周平均來客組數約27.7組、月增3.4組、14.1％，指標案及舉辦贈品活動的案場吸引不少來客。

在待售建案個數方面，從1月的1,085個，減至2月的1,056個，月減2.7％，為連續第三個月下滑，儘管成交組數下滑，但市場仍有一定需求去化供給量，房市恆溫走強。

面對即將來臨的329檔期，陳炳辰指出，沉寂一年多的預售屋市場將出現報復推案，主要亮點涵蓋北市中山區、新北三重區、桃園大園區，及竹縣竹北市、寶山鄉，知名建商如佳元、愛山林、寶佳、元亨等指標案已蓄勢待發。

陳炳辰分析，3月底央行將召開理事會，外界普遍預期利率不變，且近期台股表現給力，有利於房市買氣發展，若沒意外的話，直到520檔期，房市熱度將不減；至於下半年，要觀察美國總統大選、新版囤房稅上路等變數，是否影響房市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

社區大樓是不少人購屋的首選，不過到底要買高樓層好還是低樓層好，往往令許多人拿捏不定主意。今天我們要介紹社區大樓高、中、低樓層的優缺點給姊妹們參考，讓大家可以依據自己的預算和需求，挑到自己喜歡的樓層。

高樓層：視野好、採光佳

在談高樓層之前，我們得先知道一件事：到底幾樓才算高？

根據全國法規資料庫的《建築技術規則建築設計施工編》的高樓層建築物一般設計通則指出，高度在 50 公尺或樓層在 16 層以上之建築物即屬高樓層。另一種可以參考的方式，則是整棟大樓頂端樓層約三分之一的範圍，都可以算是高樓層。

高樓層最大的優點就是不容易被其他物件遮蔽，有著無可取代的景觀和採光，隱密性絕佳，是許多人心目中的首選。

不過，高樓層的缺點也顯而易見，除了房價會比中、低樓層高，搭電梯出入家門的時間也會比較長，而且樓層愈高，風壓也愈大，必須確認窗戶的結構和性能是否安全。

此外，高樓層如果不幸發生火災，逃生相對不容易，而且若發生地震，即便許多大樓的工法已經成熟，耐震結構比以前的房子理想，房屋倒下的機率不高，但在搖晃的時候，感覺也會更明顯。

低樓層：出入方便

低樓層則是離地面約三分之一範圍的樓層，優點是出入方便，等待電梯的時間短，發生火災或地震等災害時更有機會及時逃生，而且價格也相對便宜。

不過低樓層的戶外噪音和蚊蟲通常會比中高樓層多，採光、視野也最不理想，整體而言會相對適合預算有限、家中有行動不便的長輩或成員的購屋族。

中樓層：平衡高、低樓層優缺點

中樓層則是整棟樓層中間約莫三分之二的範圍，也是最為搶手的樓層，因為中樓層平衡了高、低樓層的優缺點，採光、視野、戶外噪音比低樓層好，逃生比高樓層容易、等待電梯的時間也比較短，房價則介在兩者之間，也難怪中樓層會成為最熱銷的樓層。

不過有一點要注意的是，中樓層因法規規定，需要在中樓層設立加壓馬達、中繼水箱、發電機和泵浦等設備，因此也有人將中樓層稱作「設備層」。

由於這些設備在運作時容易產生噪音，因此希望物色中樓層、會比較在意聲音干擾的姊妹，建議看房時先確認中繼水箱等相關設備的位置。

到底該買哪一樓？預算、需求仍是主要考量

每個級距的樓層都有各自的優缺點，建議姊妹在挑選、評估時，還是要以預算和個人需求為出發點，畢竟買房是人生大事之一，出手前思考再三，避免花大錢買到不需要的樓層，或是為了便宜房價而犧牲生活品質，才能做出明智的決定，買到心目中理想的物件樓層。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房市熱度雖然些許降溫，但房價依舊只漲不跌，高雄也是如此，尤其位於東高雄的「鳳山區」因為人口密集購屋需求旺盛，地理位置比起外圍行政區更佳，此外還有捷運黃線、國道7號等建設利多，房價已站穩3字頭，甚至部分區段位置佳的個案房價更逼近4字頭。

鳳山區面積26.75平方公里，是高雄市區面積最大的行政區，人口35.6萬人也是高雄最多，因此創造了相當高的住宅需求；此外，鳳山也是高雄東邊、包括屏東進入市區的第一站，因此也有許多外地民眾到鳳山購屋。



更重要的是，鳳山的建設、開發議題滿滿，例如三井不動產的「Mitsui Shopping Park LaLaport高雄」就位於鳳山，預計2026年開幕，台鐵打造鳳山火車站6+10層開發大樓「空中鳳城」目前則是正在招商中，預計6月開幕。除此之外，鳳山還有捷運黃線、國道7號等重大交通建設利多，更讓房市具有增值潛力。



目前區域中最受矚目的個案為國城建設推出的預售案「鳳山都更好」，規劃18~49坪產品，開價每坪35~43萬元，而實價登錄上目前已有79筆成交紀錄，根據現場銷售透露實際銷售已接近5成。另外，泰緯建設於鳳山車站推出的「泰緯皇居」，規劃39~51坪、2-3房產品，根據實價登錄顯示，目前已累積50筆交易，最高單價站上43.4萬元；藏信建設、神揚建設的預售案「藏美東京都」則規劃20~40坪產品，目前實登均價約每坪30~36萬元。歐美建設於鳳山文山生活圈推出的成屋案「向森青」則預計329檔期進場，規劃25、37、40坪3種坪數，據了解開價的均價會落在每坪38.8萬元上下。



高雄市房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪表示，相較於北高雄的楠梓、橋頭等行政區，房價因台積電議題而暴漲，鳳山的房價漲勢相對溫和，但也比較健康。此外，鳳山的地理位置距離市區更近，開發時間也早，生活機能成熟度遠勝楠梓及橋頭。蔡紹豪進一步指出，目前鳳山新建案房價已站穩3字頭，而在文山特區、台鐵鳳山車站、鐵路地下化綠園道周邊等相對精華區段，新建案價格更已經逼近4字頭，「未來政府開徵碳費後，建商的成本勢必增加，進一步推升房價，鳳山站上4字頭指日可待。」